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Appartement - 2 pièce(s) - 44 m²

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface44m²
Coût Total101 640€
Loyer Annuel8 730€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 886,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ. Idéal investisseur.RENNES QUARTIER VILLEJEAN, Proximité immédiate de la faculté et des transports, venez découvrir cet appartement T2 de 43 m², composé d'une entrée avec placard, une cuisine, séjour de 15 m², une chambre, WC, une salle de bains, un cellier.L'appartement est vendu avec locataire en place depuis le 1987Loyer actuel : 383 € + 92 € de charges.Pack gestion pour ce bien : nous vous accompagnons dans votre démarche de gestion locative (optimisations fiscales et financières).

Prix du bouquet : 83000.0 euros.

Numéro de mandat : 14417

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.121803, -1.714486
Total : 101 640€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 20.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8730€/an
Fourchette totale : 590€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 7086€ - 10756€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 524,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 113,59€
Coût de l'assurance :8 639,40€
Taxe foncière : 873,01€/an
Soit par mois : 72,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 92,00€/mois
Soit par an : 1 104,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 727,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 730 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 593 €
Revenus locatifs : +8 730 €
Charges déductibles : -17 593 €
Résultat foncier Année 1 : -8 863 €(Déficit de 8 863 €)
Imputable sur revenu global : 8 863 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 593 €/an
Revenus locatifs : +8 730 €
Charges déductibles : -5 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 137 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 730 €17 596 €3 274 €-8 866 €8 866 €--
28 905 €5 508 €3 185 €3 397 €---
39 083 €5 416 €3 094 €3 667 €---
49 264 €5 322 €2 999 €3 943 €---
59 450 €5 224 €2 901 €4 226 €---
69 639 €5 123 €2 801 €4 516 €---
79 832 €5 019 €2 696 €4 813 €---
810 028 €4 911 €2 589 €5 117 €---
910 229 €4 800 €2 477 €5 429 €---
1010 433 €4 685 €2 363 €5 748 €---
1110 642 €4 566 €2 244 €6 076 €---
1210 855 €4 444 €2 121 €6 411 €---
1311 072 €4 317 €1 994 €6 755 €---
1411 293 €4 186 €1 864 €7 107 €---
1511 519 €4 051 €1 728 €7 468 €---
1611 750 €3 911 €1 589 €7 838 €---
1711 985 €3 767 €1 444 €8 218 €---
1812 224 €3 618 €1 295 €8 606 €---
1912 469 €3 464 €1 141 €9 005 €---
2012 718 €3 305 €982 €9 414 €---
2112 972 €3 140 €818 €9 832 €---
2213 232 €2 970 €648 €10 262 €---
2313 497 €2 795 €472 €10 702 €---
2413 766 €2 614 €291 €11 153 €---
2514 042 €2 426 €104 €11 615 €---
TOTAL279 628 €117 178 €47 114 €162 450 €8 866 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 660 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 450 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 833 €-2 660 €+4 493 €
2+1 833 €+1 019 €+814 €
3+1 833 €+1 100 €+733 €
4+1 833 €+1 183 €+650 €
5+1 833 €+1 268 €+565 €
6+1 833 €+1 355 €+478 €
7+1 833 €+1 444 €+389 €
8+1 833 €+1 535 €+298 €
9+1 833 €+1 629 €+204 €
10+1 833 €+1 724 €+109 €
11+1 833 €+1 823 €+10 €
12+1 833 €+1 923 €-90 €
13+1 833 €+2 026 €-193 €
14+1 833 €+2 132 €-299 €
15+1 833 €+2 240 €-407 €
16+1 833 €+2 352 €-519 €
17+1 833 €+2 465 €-632 €
18+1 833 €+2 582 €-749 €
19+1 833 €+2 702 €-869 €
20+1 833 €+2 824 €-991 €
21+1 833 €+2 950 €-1 117 €
22+1 833 €+3 078 €-1 245 €
23+1 833 €+3 211 €-1 378 €
24+1 833 €+3 346 €-1 513 €
25+1 833 €+3 485 €-1 652 €
Total+45 825 €+48 735 €+-2 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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