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Appartement - 3 pièce(s) - 60 m²

VilleMayenne (53)
Surface60m²
Coût Total93 280€
Loyer Annuel6 014€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 016,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 60 m² - Vue exceptionnelle sur la Mayenne - Idéal investisseur ou primo-accédant

Situé au 2? étage, dans un secteur très recherché de Mayenne, cet appartement lumineux de 60 m² offre une **vue imprenable sur la rivière.

Il se compose d'un salon-séjour avec cheminée de 15M² trés lumineux vue sur la Mayenne, d'une cuisine indépendante, d'une chambre de 11,44m², d'un bureau, d'une salle d'eau et d'un WC avec placard.

Des travaux de rénovation sont à prévoir dans le salon-séjour, suite à un ancien dégât des eaux. Celui-ci est aujourd'hui entièrement résolu : tout est sec et l'appartement est prêt à être rénové.

**Une belle opportunité pour un investisseur, un projet d'achat-revente ou une première acquisition pour les amateurs de rénovation.

Son emplacement privilégié et son fort potentiel en font un bien à découvrir sans tarder !

Nombre de lots de la copropriété : 4, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 740€ soit 61€ par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 7,96% TTC du prix hors honoraires.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°838 684 629 - Greffe de LAVAL) Christelle DELAUNAY Entrepreneur Individuel - Réf.963531

Nom du négociateur : DELAUNAY Christelle

Ville : Mayenne
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53100
Coordonnées : 48.297508, -0.614632
Total : 93 280€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 88 400€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6014€/an
Fourchette totale : 393€ - 639€/mois
Fourchette annuelle : 4717€ - 7666€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 432,67 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 960 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-24 960€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-7 320€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 482,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 573,38€
Coût de l'assurance :6 996,00€
Taxe foncière : 601,35€/an
Soit par mois : 50,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 61,00€/mois
Soit par an : 732,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 501,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, plafond, et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre et rafraîchissement des murs
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - chambre en bon état général, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans la deuxième chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (1ère chambre):1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (2ème chambre):800€
    Remplacement moquette: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mayenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 014 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 280 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 098 €
Revenus locatifs : +6 014 €
Charges déductibles : -32 098 €
Résultat foncier Année 1 : -26 085 €(Déficit de 26 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 698 €/an
Revenus locatifs : +6 014 €
Charges déductibles : -4 698 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4684.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 014 €32 101 €3 088 €-26 088 €21 400 €4 688 €4 688 €
26 134 €4 619 €3 005 €1 515 €--3 172 €
36 256 €4 533 €2 920 €1 723 €--1 449 €
46 382 €4 445 €2 832 €1 937 €---
56 509 €4 354 €2 740 €2 156 €---
66 639 €4 259 €2 646 €2 380 €---
76 772 €4 162 €2 549 €2 610 €---
86 908 €4 061 €2 448 €2 847 €---
97 046 €3 957 €2 343 €3 089 €---
107 187 €3 849 €2 235 €3 338 €---
117 330 €3 737 €2 124 €3 593 €---
127 477 €3 622 €2 009 €3 855 €---
137 627 €3 503 €1 889 €4 124 €---
147 779 €3 379 €1 766 €4 400 €---
157 935 €3 252 €1 639 €4 683 €---
168 093 €3 120 €1 507 €4 974 €---
178 255 €2 984 €1 370 €5 272 €---
188 420 €2 843 €1 229 €5 578 €---
198 589 €2 697 €1 084 €5 892 €---
208 761 €2 546 €933 €6 214 €---
218 936 €2 390 €777 €6 546 €---
229 114 €2 229 €616 €6 885 €---
239 297 €2 062 €449 €7 234 €---
249 483 €1 890 €277 €7 593 €---
259 672 €1 712 €99 €7 960 €---
TOTAL192 615 €112 303 €44 573 €80 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 263 €-6 420 €+7 683 €
2+1 263 €0 €+1 263 €
3+1 263 €0 €+1 263 €
4+1 263 €+146 €+1 117 €
5+1 263 €+647 €+616 €
6+1 263 €+714 €+549 €
7+1 263 €+783 €+480 €
8+1 263 €+854 €+409 €
9+1 263 €+927 €+336 €
10+1 263 €+1 001 €+262 €
11+1 263 €+1 078 €+185 €
12+1 263 €+1 157 €+106 €
13+1 263 €+1 237 €+26 €
14+1 263 €+1 320 €-57 €
15+1 263 €+1 405 €-142 €
16+1 263 €+1 492 €-229 €
17+1 263 €+1 582 €-319 €
18+1 263 €+1 673 €-410 €
19+1 263 €+1 768 €-505 €
20+1 263 €+1 864 €-601 €
21+1 263 €+1 964 €-701 €
22+1 263 €+2 066 €-803 €
23+1 263 €+2 170 €-907 €
24+1 263 €+2 278 €-1 015 €
25+1 263 €+2 388 €-1 125 €
Total+31 575 €+24 094 €+7 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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