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Maison de ville à vendre

VilleCarmaux (81)
Surface151m²
Coût Total167 320€
Loyer Annuel14 373€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 920,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Carmaux, cette maison de 151 m² sur un terrain de 500 m² offre un cadre familial idéal proche des commodités. Le quartier calme de Carmaux est apprécié pour sa proximité avec les services essentiels et ses espaces naturels environnants, propices à la détente et aux activités extérieures.

Cette maison comprend un salon lumineux, une cuisine indépendante, trois grandes chambres, une salle d'eau, une spacieuse véranda, et de deux toilettes. Les dépendances supplémentaires offrent diverses possibilités d'aménagement. Équipée d'une chaudière gaz à condensation neuve, d'un assainissement collectif et d'un puits, cette propriété offre un confort moderne. Des travaux de mise aux normes électriques sont à envisager à l'étage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 139 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sandra JEAN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Albi sous le numéro 944073097

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.054900, 2.165019
Total : 167 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 156 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14373€/an
Fourchette totale : 960€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 11516€ - 17940€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,08 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 414 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-27 414€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-906€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 865,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 823,91€
Coût de l'assurance :14 640,50€
Taxe foncière : 1 437,31€/an
Soit par mois : 119,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique à l'étage
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux nécessaires pour conformité et sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager daté
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 373 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 623 €
Revenus locatifs : +14 373 €
Charges déductibles : -24 623 €
Résultat foncier Année 1 : -10 250 €(Déficit de 10 250 €)
Imputable sur revenu global : 10 250 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 423 €/an
Revenus locatifs : +14 373 €
Charges déductibles : -7 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 950 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 373 €24 629 €5 406 €-10 256 €10 256 €--
214 661 €7 283 €5 260 €7 378 €---
314 954 €7 132 €5 109 €7 822 €---
415 253 €6 976 €4 953 €8 277 €---
515 558 €6 815 €4 792 €8 743 €---
615 869 €6 648 €4 625 €9 221 €---
716 186 €6 476 €4 453 €9 710 €---
816 510 €6 299 €4 276 €10 211 €---
916 840 €6 115 €4 092 €10 725 €---
1017 177 €5 925 €3 903 €11 252 €---
1117 521 €5 730 €3 707 €11 791 €---
1217 871 €5 527 €3 504 €12 344 €---
1318 229 €5 318 €3 295 €12 911 €---
1418 593 €5 102 €3 079 €13 491 €---
1518 965 €4 878 €2 856 €14 086 €---
1619 344 €4 648 €2 625 €14 696 €---
1719 731 €4 409 €2 386 €15 322 €---
1820 126 €4 163 €2 140 €15 963 €---
1920 528 €3 909 €1 886 €16 620 €---
2020 939 €3 646 €1 623 €17 293 €---
2121 358 €3 374 €1 351 €17 983 €---
2221 785 €3 094 €1 071 €18 691 €---
2322 220 €2 804 €781 €19 417 €---
2422 665 €2 504 €481 €20 161 €---
2523 118 €2 194 €171 €20 924 €---
TOTAL460 374 €145 597 €77 824 €314 777 €10 256 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 077 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 018 €-3 077 €+6 095 €
2+3 018 €+2 213 €+805 €
3+3 018 €+2 347 €+671 €
4+3 018 €+2 483 €+535 €
5+3 018 €+2 623 €+395 €
6+3 018 €+2 766 €+252 €
7+3 018 €+2 913 €+105 €
8+3 018 €+3 063 €-45 €
9+3 018 €+3 218 €-200 €
10+3 018 €+3 375 €-357 €
11+3 018 €+3 537 €-519 €
12+3 018 €+3 703 €-685 €
13+3 018 €+3 873 €-855 €
14+3 018 €+4 047 €-1 029 €
15+3 018 €+4 226 €-1 208 €
16+3 018 €+4 409 €-1 391 €
17+3 018 €+4 597 €-1 579 €
18+3 018 €+4 789 €-1 771 €
19+3 018 €+4 986 €-1 968 €
20+3 018 €+5 188 €-2 170 €
21+3 018 €+5 395 €-2 377 €
22+3 018 €+5 607 €-2 589 €
23+3 018 €+5 825 €-2 807 €
24+3 018 €+6 048 €-3 030 €
25+3 018 €+6 277 €-3 259 €
Total+75 450 €+94 433 €+-18 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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