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Maison à vendre

VilleLavelanet (09)
Surface67m²
Coût Total101 270€
Loyer Annuel6 217€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 880,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 3 étages, Kitchenette, 2 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Le village de L'Aiguillon est à 40 minutes de la station des Monts d'Olmes, à 30 minutes de Mirepoix, à 20 minutes du lac de Montbel et à 10 minutes du centre de Lavelanet où l'on trouve toutes les commodités: Commerces, Ecoles, Cinéma et Animations Culturelles.

Cette maison de village mitoyenne d'environ 100m² de surface totale, est composée:

  • Au Rez-de-chaussée, un séjour avec coin cuisine équipé et un cellier/buanderie
  • Au 1er étage, une chambre spacieuse et lumineuse avec un espace salon de lecture et une salle d'eau avec douche 'italienne' et wc.
  • Au 2ème étage, une autre grande chambre tout aussi lumineuse que la première.
  • Au 3ème étage, des combles aménageables avec isolation en laine de verre de 200mm posée au sol.

Double vitrage PVC / Radiateurs électriques / Chauffe-eau 250L / VMC / Toiture révisé en 2013 Pas de jardin ni de balcon

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.909233, 1.905906
Total : 101 270€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 37 550€
Valeur du bien : 96 550€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6217€/an
Fourchette totale : 392€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 4707€ - 8211€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :988,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 202 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-7 202€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-35 068€ (-53.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 102,72€
Coût de l'assurance :8 861,13€
Taxe foncière : 621,68€/an
Soit par mois : 51,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 384 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles aménageables avec laine de verre de 200mm posée au sol
Quantité: surface combles à vérifier (environ 20 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques par un système de chauffage plus efficace (ex: pompe à chaleur air/eau)
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir et mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 550 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 200€
    Isolation combles: 20 m² × 110€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 270 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 795 €
Revenus locatifs : +6 217 €
Charges déductibles : -41 795 €
Résultat foncier Année 1 : -35 578 €(Déficit de 35 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 245 €/an
Revenus locatifs : +6 217 €
Charges déductibles : -4 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14178.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 217 €41 798 €3 272 €-35 581 €21 400 €14 181 €14 181 €
26 341 €4 160 €3 183 €2 182 €--12 000 €
36 468 €4 068 €3 092 €2 400 €--9 600 €
46 597 €3 974 €2 998 €2 623 €--6 977 €
56 729 €3 876 €2 900 €2 853 €--4 124 €
66 864 €3 776 €2 800 €3 088 €--1 036 €
77 001 €3 672 €2 695 €3 330 €---
87 141 €3 564 €2 588 €3 577 €---
97 284 €3 453 €2 477 €3 831 €---
107 430 €3 338 €2 362 €4 091 €---
117 578 €3 220 €2 243 €4 359 €---
127 730 €3 097 €2 121 €4 633 €---
137 884 €2 970 €1 994 €4 914 €---
148 042 €2 840 €1 863 €5 202 €---
158 203 €2 704 €1 728 €5 498 €---
168 367 €2 565 €1 589 €5 802 €---
178 534 €2 421 €1 444 €6 114 €---
188 705 €2 271 €1 295 €6 433 €---
198 879 €2 117 €1 141 €6 762 €---
209 057 €1 958 €982 €7 098 €---
219 238 €1 794 €818 €7 444 €---
229 423 €1 624 €648 €7 798 €---
239 611 €1 449 €472 €8 162 €---
249 803 €1 267 €291 €8 536 €---
259 999 €1 080 €104 €8 919 €---
TOTAL199 125 €109 056 €47 103 €90 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 306 €-6 420 €+7 726 €
2+1 306 €0 €+1 306 €
3+1 306 €0 €+1 306 €
4+1 306 €0 €+1 306 €
5+1 306 €0 €+1 306 €
6+1 306 €0 €+1 306 €
7+1 306 €+688 €+618 €
8+1 306 €+1 073 €+233 €
9+1 306 €+1 149 €+157 €
10+1 306 €+1 227 €+79 €
11+1 306 €+1 308 €-2 €
12+1 306 €+1 390 €-84 €
13+1 306 €+1 474 €-168 €
14+1 306 €+1 561 €-255 €
15+1 306 €+1 650 €-344 €
16+1 306 €+1 741 €-435 €
17+1 306 €+1 834 €-528 €
18+1 306 €+1 930 €-624 €
19+1 306 €+2 028 €-722 €
20+1 306 €+2 129 €-823 €
21+1 306 €+2 233 €-927 €
22+1 306 €+2 340 €-1 034 €
23+1 306 €+2 449 €-1 143 €
24+1 306 €+2 561 €-1 255 €
25+1 306 €+2 676 €-1 370 €
Total+32 650 €+27 021 €+5 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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