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Appartement 4 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface66m²
Coût Total82 490€
Loyer Annuel6 395€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 954,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m²

Idéalement situé à Saint Dizier, venez découvrir cet appartement au 2e étage d'une résidence sécurisée. Ce bien comprend une entrée avec placard, une cuisine aménagé, un double séjour avec balcon, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC indépendants. Vous disposerez également d'une cave et d'un garage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 119 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/09/2025

Consommation énergie primaire : 176 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 171 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.651237, 4.941072
Total : 82 490€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 14 450€
Valeur du bien : 77 450€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6395€/an
Fourchette totale : 408€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 4894€ - 8357€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 413,04 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :93 261 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-30 261€ (-32.4%)
Marge achat-revente :10 771€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 438,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 797,84€
Coût de l'assurance :7 217,87€
Taxe foncière : 639,53€/an
Soit par mois : 53,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 532,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des fixtures et peinture.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise à jour des revêtements si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 450 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (prix moyen pour un rafraîchissement). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:7 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (prix moyen pour un rafraîchissement). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:2 000€
    Rafraîchissement 2 chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (prix moyen pour peinture et revêtements). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen pour peinture). Main d'œuvre incluse.
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (prix moyen pour vérification et mise aux normes). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 395 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 490 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 254 €
Revenus locatifs : +6 395 €
Charges déductibles : -18 254 €
Résultat foncier Année 1 : -11 859 €(Déficit de 11 859 €)
Imputable sur revenu global : 11 859 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 804 €/an
Revenus locatifs : +6 395 €
Charges déductibles : -3 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 591 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 395 €18 256 €2 878 €-11 861 €11 861 €--
26 523 €3 731 €2 803 €2 792 €---
36 654 €3 654 €2 725 €3 000 €---
46 787 €3 573 €2 645 €3 214 €---
56 922 €3 490 €2 561 €3 433 €---
67 061 €3 403 €2 475 €3 658 €---
77 202 €3 313 €2 385 €3 889 €---
87 346 €3 221 €2 292 €4 125 €---
97 493 €3 125 €2 196 €4 368 €---
107 643 €3 025 €2 097 €4 618 €---
117 796 €2 922 €1 994 €4 874 €---
127 952 €2 815 €1 887 €5 137 €---
138 111 €2 704 €1 776 €5 406 €---
148 273 €2 590 €1 661 €5 683 €---
158 438 €2 471 €1 543 €5 967 €---
168 607 €2 348 €1 420 €6 259 €---
178 779 €2 221 €1 292 €6 559 €---
188 955 €2 089 €1 160 €6 866 €---
199 134 €1 952 €1 024 €7 182 €---
209 317 €1 810 €882 €7 507 €---
219 503 €1 663 €735 €7 840 €---
229 693 €1 511 €583 €8 182 €---
239 887 €1 354 €426 €8 533 €---
2410 085 €1 191 €263 €8 894 €---
2510 286 €1 022 €94 €9 264 €---
TOTAL204 842 €79 454 €41 798 €125 388 €11 861 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 558 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 343 €-3 558 €+4 901 €
2+1 343 €+838 €+505 €
3+1 343 €+900 €+443 €
4+1 343 €+964 €+379 €
5+1 343 €+1 030 €+313 €
6+1 343 €+1 097 €+246 €
7+1 343 €+1 167 €+176 €
8+1 343 €+1 238 €+105 €
9+1 343 €+1 311 €+32 €
10+1 343 €+1 385 €-42 €
11+1 343 €+1 462 €-119 €
12+1 343 €+1 541 €-198 €
13+1 343 €+1 622 €-279 €
14+1 343 €+1 705 €-362 €
15+1 343 €+1 790 €-447 €
16+1 343 €+1 878 €-535 €
17+1 343 €+1 968 €-625 €
18+1 343 €+2 060 €-717 €
19+1 343 €+2 155 €-812 €
20+1 343 €+2 252 €-909 €
21+1 343 €+2 352 €-1 009 €
22+1 343 €+2 454 €-1 111 €
23+1 343 €+2 560 €-1 217 €
24+1 343 €+2 668 €-1 325 €
25+1 343 €+2 779 €-1 436 €
Total+33 575 €+37 617 €+-4 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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