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Maison à vendre

Bien expiré
VillePrénessaye (22)
Surface191m²
Coût Total234 777€
Loyer Annuel16 390€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 960 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 874,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains

Maison de caractère, indépendante en pierres sous ardoises, comprenant une entrée desservant une belle pièce comprenant espace cuisine meublée et équipée ouverte sur salle et salon avec une cheminée et pôle à bois, wc. De part et d'autre de cet espace de vie, une grande salle d'eau et wc, de l'autre vaste cellier/atelier/buanderie. À l'étage, salle de bains (baignoire et douche) et trois chambres qui donnent sur une grande véranda lumineuse. Le deuxième étage a été converti en studio indépendant, entièrement équipé, avec deux entrées (par l'intérieur et par l'extérieur). Parking privatif goudronné et garage/dépendance sur le terrain de 4743 m2. Puits.

Ville : Prénessaye
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.185410, -2.647048
Total : 234 777€
Prix d'acquisition : 166 960€
Travaux : 54 460€
Valeur du bien : 221 420€
Frais de notaire : 13 357€
Coût estimé : 13 357€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1366€/mois
Loyer annuel estimé : 16390€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1707€/mois
Fourchette annuelle : 13111€ - 20488€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 452,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :277 456 €
Prix d'achat :166 960 €
Décote à l'achat :-110 496€ (-39.8%)
Marge achat-revente :42 679€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 777€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 162,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 061,57€
Coût de l'assurance :20 542,99€
Taxe foncière : 1 638,96€/an
Soit par mois : 136,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 365,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et usés, y compris électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 460 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 460€
    Isolation toiture/combles: 191 m² × 60€/m² = 11460€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pose de parquet flottant:1 200€
    Pose de parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambre:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prénessaye (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 390 €/an
Calcul : 1 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 777 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 639 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 802 €
Revenus locatifs : +16 390 €
Charges déductibles : -64 802 €
Résultat foncier Année 1 : -48 412 €(Déficit de 48 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 342 €/an
Revenus locatifs : +16 390 €
Charges déductibles : -10 342 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27011.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 524 €(65% de 166 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 946 €/an
Calcul : 108 524 € × 3,636% = 3 946 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 390 €64 809 €7 888 €-48 420 €21 400 €27 020 €27 020 €
216 717 €10 140 €7 679 €6 578 €--20 442 €
317 052 €9 923 €7 462 €7 129 €--13 313 €
417 393 €9 699 €7 238 €7 694 €--5 619 €
517 741 €9 467 €7 006 €8 274 €---
618 095 €9 227 €6 766 €8 868 €---
718 457 €8 979 €6 518 €9 479 €---
818 827 €8 722 €6 261 €10 105 €---
919 203 €8 456 €5 996 €10 747 €---
1019 587 €8 182 €5 721 €11 406 €---
1119 979 €7 897 €5 437 €12 082 €---
1220 378 €7 603 €5 142 €12 775 €---
1320 786 €7 299 €4 838 €13 487 €---
1421 202 €6 984 €4 523 €14 218 €---
1521 626 €6 658 €4 198 €14 967 €---
1622 058 €6 321 €3 861 €15 737 €---
1722 499 €5 973 €3 512 €16 527 €---
1822 949 €5 612 €3 152 €17 337 €---
1923 408 €5 239 €2 779 €18 169 €---
2023 877 €4 853 €2 393 €19 023 €---
2124 354 €4 454 €1 993 €19 900 €---
2224 841 €4 041 €1 580 €20 800 €---
2325 338 €3 614 €1 153 €21 724 €---
2425 845 €3 172 €711 €22 673 €---
2526 362 €2 714 €254 €23 647 €---
TOTAL524 965 €230 039 €114 062 €294 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 442 €-6 420 €+9 862 €
2+3 442 €0 €+3 442 €
3+3 442 €0 €+3 442 €
4+3 442 €0 €+3 442 €
5+3 442 €+796 €+2 646 €
6+3 442 €+2 661 €+781 €
7+3 442 €+2 844 €+598 €
8+3 442 €+3 031 €+411 €
9+3 442 €+3 224 €+218 €
10+3 442 €+3 422 €+20 €
11+3 442 €+3 624 €-182 €
12+3 442 €+3 833 €-391 €
13+3 442 €+4 046 €-604 €
14+3 442 €+4 265 €-823 €
15+3 442 €+4 490 €-1 048 €
16+3 442 €+4 721 €-1 279 €
17+3 442 €+4 958 €-1 516 €
18+3 442 €+5 201 €-1 759 €
19+3 442 €+5 451 €-2 009 €
20+3 442 €+5 707 €-2 265 €
21+3 442 €+5 970 €-2 528 €
22+3 442 €+6 240 €-2 798 €
23+3 442 €+6 517 €-3 075 €
24+3 442 €+6 802 €-3 360 €
25+3 442 €+7 094 €-3 652 €
Total+86 050 €+88 478 €+-2 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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