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Ardes

VilleArdes (63)
Surface90m²
Coût Total64 800€
Loyer Annuel7 510€
Rentabilité11.59%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 611,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 4 pièces en bon état avec jardin et terrasse. Agences s'abstenir. Merci de demander les renseignements uniquement par téléphone.

Ville : Ardes
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63420
Coordonnées : 45.404720, 3.124620
Total : 64 800€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 60 400€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7510€/an
Fourchette totale : 433€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 5199€ - 10850€/an
Rentabilité brute :11.59%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 16.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :520,83 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 875 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+8 125€ (+17.3%)
Marge achat-revente :-17 925€ (-38.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :316,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :18,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 335,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 139,79€
Coût de l'assurance :5 670,00€
Taxe foncière : 751,04€/an
Soit par mois : 62,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 397,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : peinture et carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon : peinture et remplacement de la moquette
Quantité: 26 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : douche, lavabo, carrelage, plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres : peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 469 €
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -8 469 €
Résultat foncier Année 1 : -959 €(Déficit de 959 €)
Imputable sur revenu global : 959 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 069 €/an
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -3 069 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 441 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 510 €8 471 €2 094 €-961 €961 €--
27 661 €3 015 €2 037 €4 646 €---
37 814 €2 956 €1 979 €4 857 €---
47 970 €2 896 €1 918 €5 074 €---
58 130 €2 834 €1 856 €5 296 €---
68 292 €2 769 €1 791 €5 523 €---
78 458 €2 703 €1 725 €5 755 €---
88 627 €2 634 €1 656 €5 993 €---
98 800 €2 563 €1 585 €6 237 €---
108 976 €2 489 €1 511 €6 486 €---
119 155 €2 413 €1 436 €6 742 €---
129 338 €2 335 €1 357 €7 003 €---
139 525 €2 254 €1 276 €7 271 €---
149 716 €2 170 €1 192 €7 545 €---
159 910 €2 084 €1 106 €7 826 €---
1610 108 €1 994 €1 017 €8 114 €---
1710 310 €1 902 €924 €8 408 €---
1810 516 €1 807 €829 €8 710 €---
1910 727 €1 708 €730 €9 019 €---
2010 941 €1 606 €628 €9 335 €---
2111 160 €1 501 €523 €9 659 €---
2211 383 €1 392 €415 €9 991 €---
2311 611 €1 280 €302 €10 331 €---
2411 843 €1 164 €186 €10 679 €---
2512 080 €1 044 €66 €11 036 €---
TOTAL240 562 €59 986 €30 140 €180 576 €961 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 288 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-288 €+1 865 €
2+1 577 €+1 394 €+183 €
3+1 577 €+1 457 €+120 €
4+1 577 €+1 522 €+55 €
5+1 577 €+1 589 €-12 €
6+1 577 €+1 657 €-80 €
7+1 577 €+1 727 €-150 €
8+1 577 €+1 798 €-221 €
9+1 577 €+1 871 €-294 €
10+1 577 €+1 946 €-369 €
11+1 577 €+2 023 €-446 €
12+1 577 €+2 101 €-524 €
13+1 577 €+2 181 €-604 €
14+1 577 €+2 264 €-687 €
15+1 577 €+2 348 €-771 €
16+1 577 €+2 434 €-857 €
17+1 577 €+2 522 €-945 €
18+1 577 €+2 613 €-1 036 €
19+1 577 €+2 706 €-1 129 €
20+1 577 €+2 800 €-1 223 €
21+1 577 €+2 898 €-1 321 €
22+1 577 €+2 997 €-1 420 €
23+1 577 €+3 099 €-1 522 €
24+1 577 €+3 204 €-1 627 €
25+1 577 €+3 311 €-1 734 €
Total+39 425 €+54 173 €+-14 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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