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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleNuaillé-sur-Boutonne (17)
Surface158m²
Coût Total211 400€
Loyer Annuel15 829€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 939,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 158 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Rangements, Cuisine équipée, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 31 m², Terrain de 1933 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial ETEVENARD et associé, SELARL vous proposent : Maison de ville / village à vendre - NUAILLE SUR BOUTONNE (17470)

Maison comprenant : une entrée 11.40 m², une salle à manger 25 m², un salon 31 m², une cuisine équipée aménagée 24 m², une salle d'eau avec douche à l'Italienne 5.50 m², WC. A l'étage : un palier 8.45 m², 3 chambres avec placard ( 14 m² + 11 m² + 17 m²), un débarras 7 m², une pièce avec lavabo 4 m². Un chai 24 m² + une pièce 6.70 m² avec un étage aménageable 29 m², un local technique 5 m², une buanderie 23.60 m², un garage 24.50 m². Chauffage au fioul, ouvertures PVC double vitrage, VMC. Assainissement individuel.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude ETEVENARD et associé, SELARL - Notaires à Matha - N° SIRET : 30053676000063

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Nuaillé-sur-Boutonne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17470
Coordonnées : 46.006710, -0.413980
Total : 211 400€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 51 020€
Valeur du bien : 199 520€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1319€/mois
Loyer annuel estimé : 15829€/an
Fourchette totale : 1054€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 12646€ - 19814€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 028,56€
Coût de l'assurance :18 497,50€
Taxe foncière : 1 582,93€/an
Soit par mois : 131,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 319,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 238,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et sols, remplacement du mobilier ancien
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et vérification des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 020 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 320€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 40€/m² = 6320€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 42 m² × 40€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 120€
  • Second œuvre - Électricité:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Plomberie:1 500€
    Vérification plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nuaillé-sur-Boutonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 829 €/an
Calcul : 1 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 397 €
Revenus locatifs : +15 829 €
Charges déductibles : -60 397 €
Résultat foncier Année 1 : -44 568 €(Déficit de 44 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 377 €/an
Revenus locatifs : +15 829 €
Charges déductibles : -9 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23167.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 829 €60 404 €7 061 €-44 575 €21 400 €23 175 €23 175 €
216 146 €9 196 €6 873 €6 950 €--16 225 €
316 469 €9 001 €6 679 €7 467 €--8 757 €
416 798 €8 800 €6 477 €7 998 €--759 €
517 134 €8 592 €6 269 €8 542 €---
617 477 €8 377 €6 054 €9 100 €---
717 826 €8 155 €5 832 €9 672 €---
818 183 €7 924 €5 602 €10 258 €---
918 547 €7 686 €5 363 €10 860 €---
1018 917 €7 440 €5 117 €11 477 €---
1119 296 €7 185 €4 862 €12 110 €---
1219 682 €6 922 €4 599 €12 760 €---
1320 075 €6 649 €4 327 €13 426 €---
1420 477 €6 367 €4 045 €14 109 €---
1520 886 €6 076 €3 753 €14 810 €---
1621 304 €5 774 €3 452 €15 530 €---
1721 730 €5 463 €3 140 €16 268 €---
1822 165 €5 140 €2 817 €17 025 €---
1922 608 €4 806 €2 483 €17 802 €---
2023 060 €4 461 €2 138 €18 599 €---
2123 521 €4 104 €1 781 €19 417 €---
2223 992 €3 735 €1 412 €20 257 €---
2324 472 €3 353 €1 030 €21 119 €---
2424 961 €2 958 €635 €22 003 €---
2525 460 €2 549 €227 €22 911 €---
TOTAL507 016 €211 119 €102 029 €295 897 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 324 €-6 420 €+9 744 €
2+3 324 €0 €+3 324 €
3+3 324 €0 €+3 324 €
4+3 324 €0 €+3 324 €
5+3 324 €+2 335 €+989 €
6+3 324 €+2 730 €+594 €
7+3 324 €+2 902 €+422 €
8+3 324 €+3 078 €+246 €
9+3 324 €+3 258 €+66 €
10+3 324 €+3 443 €-119 €
11+3 324 €+3 633 €-309 €
12+3 324 €+3 828 €-504 €
13+3 324 €+4 028 €-704 €
14+3 324 €+4 233 €-909 €
15+3 324 €+4 443 €-1 119 €
16+3 324 €+4 659 €-1 335 €
17+3 324 €+4 880 €-1 556 €
18+3 324 €+5 107 €-1 783 €
19+3 324 €+5 341 €-2 017 €
20+3 324 €+5 580 €-2 256 €
21+3 324 €+5 825 €-2 501 €
22+3 324 €+6 077 €-2 753 €
23+3 324 €+6 336 €-3 012 €
24+3 324 €+6 601 €-3 277 €
25+3 324 €+6 873 €-3 549 €
Total+83 100 €+88 769 €+-5 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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