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Maison - 7 pièce(s) - 128 m²

VilleTours (37)
Surface128m²
Coût Total211 800€
Loyer Annuel18 937€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 476,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Tours nord: a deux pas du Super U de la rue Jemmapes et du tramway, cette grande maison de 7 pièces et 128m² pour un potentiel de 5 à 6 chambres permettront d''accueillir une grande famille ou une colocation. Si un rafraichissement est à prévoir, le double vitrage, lui, est installé. Jardin et garage. (honoraires inclus à la charge de l''acquéreur 5%TTC soit 9 500 euros). 189 000 euros. 180 000 euros + Honoraires de négo. : 9 000 euros (soit 5% à la charge de l''acquéreur)

Date diagnostic de performance énergétique (DPE) : 31/05/2024.

Plus d'informations :

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Total : 211 800€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 7 680€
Valeur du bien : 196 680€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 12.33€/m²/mois
Fourchette : 9.52€ - 15.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1578€/mois
Loyer annuel estimé : 18937€/an
Fourchette totale : 1219€ - 2043€/mois
Fourchette annuelle : 14627€ - 24516€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 712,92 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :475 253 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-286 253€ (-60.2%)
Marge achat-revente :263 453€ (55.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 122,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 296,22€
Coût de l'assurance :18 532,50€
Taxe foncière : 1 893,67€/an
Soit par mois : 157,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 578,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 680 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 680€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 60€/m² = 7680€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 937 €/an
Calcul : 1 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 635 €
Revenus locatifs : +18 937 €
Charges déductibles : -17 635 €
Résultat foncier Année 1 : 1 302 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 955 €/an
Revenus locatifs : +18 937 €
Charges déductibles : -9 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 982 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 937 €17 642 €7 327 €1 295 €---
219 315 €9 770 €7 135 €9 545 €---
319 702 €9 571 €6 936 €10 131 €---
420 096 €9 365 €6 730 €10 730 €---
520 498 €9 152 €6 517 €11 346 €---
620 908 €8 931 €6 296 €11 976 €---
721 326 €8 703 €6 068 €12 623 €---
821 752 €8 466 €5 831 €13 286 €---
922 187 €8 221 €5 586 €13 966 €---
1022 631 €7 967 €5 332 €14 664 €---
1123 084 €7 704 €5 069 €15 380 €---
1223 545 €7 432 €4 797 €16 114 €---
1324 016 €7 150 €4 515 €16 866 €---
1424 497 €6 858 €4 223 €17 639 €---
1524 987 €6 556 €3 921 €18 431 €---
1625 486 €6 243 €3 608 €19 244 €---
1725 996 €5 918 €3 283 €20 078 €---
1826 516 €5 583 €2 948 €20 933 €---
1927 046 €5 235 €2 600 €21 811 €---
2027 587 €4 875 €2 240 €22 712 €---
2128 139 €4 502 €1 867 €23 637 €---
2228 702 €4 116 €1 481 €24 586 €---
2329 276 €3 716 €1 081 €25 560 €---
2429 861 €3 302 €667 €26 560 €---
2530 459 €2 873 €238 €27 586 €---
TOTAL606 549 €179 851 €106 296 €426 699 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 977 €+388 €+3 589 €
2+3 977 €+2 864 €+1 113 €
3+3 977 €+3 039 €+938 €
4+3 977 €+3 219 €+758 €
5+3 977 €+3 404 €+573 €
6+3 977 €+3 593 €+384 €
7+3 977 €+3 787 €+190 €
8+3 977 €+3 986 €-9 €
9+3 977 €+4 190 €-213 €
10+3 977 €+4 399 €-422 €
11+3 977 €+4 614 €-637 €
12+3 977 €+4 834 €-857 €
13+3 977 €+5 060 €-1 083 €
14+3 977 €+5 292 €-1 315 €
15+3 977 €+5 529 €-1 552 €
16+3 977 €+5 773 €-1 796 €
17+3 977 €+6 023 €-2 046 €
18+3 977 €+6 280 €-2 303 €
19+3 977 €+6 543 €-2 566 €
20+3 977 €+6 814 €-2 837 €
21+3 977 €+7 091 €-3 114 €
22+3 977 €+7 376 €-3 399 €
23+3 977 €+7 668 €-3 691 €
24+3 977 €+7 968 €-3 991 €
25+3 977 €+8 276 €-4 299 €
Total+99 425 €+128 010 €+-28 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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