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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface88
Coût Total189 351
Loyer Annuel14 155
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois-195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 825 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 702,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/16 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue

NOUVEAUTE AGENCE DIRECTE L'immobilier à frais réduits

À Nantes secteur Zola / Bellevue, découvrez cet appartement de 88 m² situé en étage élevé avec ascenseur, offrant une belle luminosité et une vue dégagée.

Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour agréable, d'une cuisine indépendante à repenser selon vos envies, ainsi que de trois chambres.

Salle de bains, WC séparés et nombreux espaces de rangement complètent l'ensemble.

Une place de stationnement privative est incluse.

Appartement nécessitant un rafraîchissement selon vos envies mais le potentiel est réel : idéal pour un projet de résidence principale ou un investissement.

Les + :

3 chambres Étage élevé avec ascenseur Appartement lumineux Nombreux rangements Chauffage urbain DPE C

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

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AGENCE DIRECTE A FRAIS REDUITS NANTES spécialiste des quartiers du centre-ville, Hauts-Pavés-Saint-félix, Saint-Pasquier, Talensac-Bretagne, Madeleine-Champ-de-Mars, Ile de Nantes, Canclaux-Mellinet, Monselet-Procé, Chantenay-Sainte-Anne, Zola, Bellevue .. (4.77 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 930 lots - dont 800 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3000.00 euros.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.206085, -1.609166
Total : 189 351
Prix d'acquisition : 149 825
Travaux : 27 540
Valeur du bien : 177 365
Frais de notaire : 11 986
Coût estimé : 11 986
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14155€/an
Fourchette totale : 890€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10679€ - 18762€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 907,69 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 877
Prix d'achat :149 825
Décote à l'achat :-18 052 (-10.8%)
Marge achat-revente :-21 474€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 351
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 006,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 944,50
Coût de l'assurance :16 568,21
Taxe foncière : 1 415,46€/an
Soit par mois : 117,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 179,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 374,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 540(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux de rénovation.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 351 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 219
Revenus locatifs : +14 155
Charges déductibles : -39 219
Résultat foncier Année 1 : -25 064(Déficit de 25 064 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 364
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 679 €/an
Revenus locatifs : +14 155
Charges déductibles : -11 679
Résultat foncier Années 2+ : 2 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14364.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 825
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 386(65% de 149 825 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 386 € × 3,636% = 3 541
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 15539 2256 607-25 07010 700 €14 370 €14 370 €
214 43811 5136 4342 925--11 445 €
314 72611 3346 2563 392--8 053 €
415 02111 1496 0713 872--4 181 €
515 32110 9575 8794 364---
615 62810 7595 6814 869---
715 94010 5535 4755 387---
816 25910 3405 2625 919---
916 58410 1205 0426 465---
1016 9169 8914 8137 025---
1117 2549 6544 5767 600---
1217 5999 4094 3318 190---
1317 9519 1554 0778 796---
1418 3108 8923 8149 418---
1518 6778 6193 54110 057---
1619 0508 3373 25910 713---
1719 4318 0452 96611 387---
1819 8207 7422 66312 078---
1920 2167 4282 35012 789---
2020 6217 1032 02413 518---
2121 0336 7661 68814 267---
2221 4546 4171 33915 037---
2321 8836 05697715 827---
2422 3205 68160316 639---
2522 7675 29321517 473---
TOTAL453 376250 43995 945202 93710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 937
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972-3 210+6 182
2+2 9720+2 972
3+2 9720+2 972
4+2 9720+2 972
5+2 972+55+2 917
6+2 972+1 461+1 511
7+2 972+1 616+1 356
8+2 972+1 776+1 196
9+2 972+1 939+1 033
10+2 972+2 107+865
11+2 972+2 280+692
12+2 972+2 457+515
13+2 972+2 639+333
14+2 972+2 826+146
15+2 972+3 017-45
16+2 972+3 214-242
17+2 972+3 416-444
18+2 972+3 623-651
19+2 972+3 837-865
20+2 972+4 055-1 083
21+2 972+4 280-1 308
22+2 972+4 511-1 539
23+2 972+4 748-1 776
24+2 972+4 992-2 020
25+2 972+5 242-2 270
Total+74 300+60 881+13 419
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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