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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleAurec-sur-Loire (43)
Surface75m²
Coût Total149 060€
Loyer Annuel7 570€
Rentabilité5.08%
Cashflow/mois-348€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

AUREC SUR LOIRE 43110, centre ville. En EXCLUSIVITE, un APPARTEMENT de 75 m² loi carrez situé au 2ème étage / 3, sans ascenseur. Cuisine meublée avec loggia, salon-séjour 30 m², 2 chambres de 10 m² et 10,50 m², salle de bain, balcon, cellier, cave. DPE : D. VISITE VIRTUELLE sur notre site. À propos de la copropriété pas de procédure en cours, 58 lots, charges 1728€ / an soit 144 € / mois comprenant chauffage et eau chaude. Contact Sylvain POINAS [Coordonnées masquées]. Agent Immobilier immatriculé RCS Puy en Velay n°498771633 Réf : 1454. (gedeon_27058_32692300)

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 58 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/02/2026

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aurec-sur-Loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43110
Coordonnées : 45.370480, 4.237782
Total : 149 060€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 52 940€
Valeur du bien : 141 940€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7570€/an
Fourchette totale : 481€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 5771€ - 9930€/an
Rentabilité brute :5.08%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,72€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 771,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 094,37€
Coût de l'assurance :13 415,40€
Taxe foncière : 757,00€/an
Soit par mois : 63,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,00€/mois
Soit par an : 1 728,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-348,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 940 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€ = 10500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 560€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 40€ = 1300€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 80€/m² = 1680€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 570 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 728 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 758 €
Revenus locatifs : +7 570 €
Charges déductibles : -60 758 €
Résultat foncier Année 1 : -53 188 €(Déficit de 53 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 818 €/an
Revenus locatifs : +7 570 €
Charges déductibles : -7 818 €
Résultat foncier Années 2+ : -248 €/an(Déficit de 248 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31787.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 570 €60 763 €4 801 €-53 193 €21 400 €31 793 €31 793 €
27 721 €7 693 €4 671 €29 €--31 764 €
37 876 €7 559 €4 537 €317 €--31 447 €
48 033 €7 420 €4 398 €613 €--30 833 €
58 194 €7 277 €4 255 €917 €--29 916 €
68 358 €7 129 €4 107 €1 229 €--28 687 €
78 525 €6 976 €3 954 €1 549 €--27 138 €
88 696 €6 818 €3 796 €1 878 €--25 260 €
98 869 €6 655 €3 633 €2 215 €--23 046 €
109 047 €6 486 €3 465 €2 560 €--20 485 €
119 228 €6 312 €3 291 €2 916 €--17 570 €
129 412 €6 132 €3 111 €3 280 €---
139 601 €5 947 €2 925 €3 654 €---
149 793 €5 755 €2 733 €4 038 €---
159 988 €5 556 €2 535 €4 432 €---
1610 188 €5 351 €2 330 €4 837 €---
1710 392 €5 140 €2 118 €5 252 €---
1810 600 €4 921 €1 899 €5 679 €---
1910 812 €4 695 €1 674 €6 117 €---
2011 028 €4 462 €1 440 €6 566 €---
2111 249 €4 221 €1 199 €7 028 €---
2211 474 €3 972 €950 €7 502 €---
2311 703 €3 714 €693 €7 989 €---
2411 937 €3 448 €427 €8 489 €---
2512 176 €3 174 €152 €9 002 €---
TOTAL242 469 €197 575 €69 094 €44 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-6 420 €+8 010 €
2+1 590 €0 €+1 590 €
3+1 590 €0 €+1 590 €
4+1 590 €0 €+1 590 €
5+1 590 €0 €+1 590 €
6+1 590 €0 €+1 590 €
7+1 590 €0 €+1 590 €
8+1 590 €0 €+1 590 €
9+1 590 €0 €+1 590 €
10+1 590 €0 €+1 590 €
11+1 590 €0 €+1 590 €
12+1 590 €+984 €+606 €
13+1 590 €+1 096 €+494 €
14+1 590 €+1 211 €+379 €
15+1 590 €+1 330 €+260 €
16+1 590 €+1 451 €+139 €
17+1 590 €+1 576 €+14 €
18+1 590 €+1 704 €-114 €
19+1 590 €+1 835 €-245 €
20+1 590 €+1 970 €-380 €
21+1 590 €+2 108 €-518 €
22+1 590 €+2 251 €-661 €
23+1 590 €+2 397 €-807 €
24+1 590 €+2 547 €-957 €
25+1 590 €+2 701 €-1 111 €
Total+39 750 €+18 739 €+21 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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