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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAspremont (06)
Surface55m²
Coût Total215 150€
Loyer Annuel14 038€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 636,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 2 chambres, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition ouest, TV par câble

Aspremont , belle maison de village 3/4 pièces à finir de restaurer . 3 niveaux d'habitation , toiture neuve , murs intérieurs et dalles rénovées , Il reste tout le second œuvre à effectuer ( fenêtres , plâtres , carrelages , plomberie , électricité , salle de bains et cuisine ). Ruelle calme , vue dégagée , idéal pour investisseur ou premier achat . Parking à proximité immédiate. RENSEIGNEMENTS PAR TELEPHONE UNIQUEMENT MERCI .

Ville : Aspremont
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06790
Coordonnées : 43.775554, 7.247036
Total : 215 150€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 58 550€
Valeur du bien : 203 550€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 21.27€/m²/mois
Fourchette : 13.18€ - 34.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1170€/mois
Loyer annuel estimé : 14038€/an
Fourchette totale : 725€ - 1888€/mois
Fourchette annuelle : 8697€ - 22659€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 659,47 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 271 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-56 271€ (-28.0%)
Marge achat-revente :-13 879€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 143,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 016,91€
Coût de l'assurance :18 825,63€
Taxe foncière : 1 403,82€/an
Soit par mois : 116,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 169,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain à rénover entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de carrelage ou parquet dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Salon en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Salon en mauvais état nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 55 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 55 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 550 €(1 065 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 750€
    Isolation combles: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Carrelage: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:6 600€
    Mise aux normes électricité: 55 m² × 120€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 600€
    Mise aux normes plomberie: 55 m² × 120€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aspremont (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 038 €/an
Calcul : 1 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 150 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 207 €
Revenus locatifs : +14 038 €
Charges déductibles : -68 207 €
Résultat foncier Année 1 : -54 169 €(Déficit de 54 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 657 €/an
Revenus locatifs : +14 038 €
Charges déductibles : -9 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32768.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 038 €68 214 €7 507 €-54 176 €21 400 €32 776 €32 776 €
214 319 €9 468 €7 311 €4 851 €--27 925 €
314 605 €9 265 €7 108 €5 340 €--22 584 €
414 897 €9 055 €6 898 €5 843 €--16 742 €
515 195 €8 837 €6 680 €6 358 €--10 383 €
615 499 €8 612 €6 455 €6 888 €--3 496 €
715 809 €8 378 €6 221 €7 431 €---
816 126 €8 136 €5 979 €7 989 €---
916 448 €7 885 €5 728 €8 563 €---
1016 777 €7 626 €5 469 €9 151 €---
1117 113 €7 357 €5 200 €9 756 €---
1217 455 €7 078 €4 921 €10 377 €---
1317 804 €6 789 €4 633 €11 015 €---
1418 160 €6 490 €4 334 €11 670 €---
1518 523 €6 181 €4 024 €12 343 €---
1618 894 €5 860 €3 703 €13 034 €---
1719 271 €5 527 €3 371 €13 744 €---
1819 657 €5 183 €3 026 €14 474 €---
1920 050 €4 827 €2 670 €15 224 €---
2020 451 €4 457 €2 300 €15 994 €---
2120 860 €4 074 €1 918 €16 786 €---
2221 277 €3 678 €1 521 €17 599 €---
2321 703 €3 267 €1 111 €18 435 €---
2422 137 €2 842 €685 €19 295 €---
2522 580 €2 401 €245 €20 178 €---
TOTAL449 649 €221 488 €109 017 €228 161 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 948 €-6 420 €+9 368 €
2+2 948 €0 €+2 948 €
3+2 948 €0 €+2 948 €
4+2 948 €0 €+2 948 €
5+2 948 €0 €+2 948 €
6+2 948 €0 €+2 948 €
7+2 948 €+1 181 €+1 767 €
8+2 948 €+2 397 €+551 €
9+2 948 €+2 569 €+379 €
10+2 948 €+2 745 €+203 €
11+2 948 €+2 927 €+21 €
12+2 948 €+3 113 €-165 €
13+2 948 €+3 304 €-356 €
14+2 948 €+3 501 €-553 €
15+2 948 €+3 703 €-755 €
16+2 948 €+3 910 €-962 €
17+2 948 €+4 123 €-1 175 €
18+2 948 €+4 342 €-1 394 €
19+2 948 €+4 567 €-1 619 €
20+2 948 €+4 798 €-1 850 €
21+2 948 €+5 036 €-2 088 €
22+2 948 €+5 280 €-2 332 €
23+2 948 €+5 531 €-2 583 €
24+2 948 €+5 788 €-2 840 €
25+2 948 €+6 053 €-3 105 €
Total+73 700 €+68 448 €+5 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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