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T3 Dijon Tire-Pesseau 72m2

VilleDijon (21)
Surface72m²
Coût Total142 150€
Loyer Annuel10 460€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 180,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vue imprenable, T3 rue du Tire-Pesseau au 10ème étage, entrée, cuisine fermée neuve, salon séjour avec accès balcon, 2 chs, sdb, toilettes séparées. Place de parking couverte, cave, cellier sur le palier. Peintures neuves. Chauffage collectif.

Charges annuelles : 2800 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.317400, 5.001380
Total : 142 150€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 50 350€
Valeur du bien : 135 350€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10460€/an
Fourchette totale : 694€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 8333€ - 13130€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,38 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 659 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+5 341€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-62 491€ (-78.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 116,83€
Coût de l'assurance :12 438,12€
Taxe foncière : 1 046,01€/an
Soit par mois : 87,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 871,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou mise à niveau du système existant
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 350 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (pose comprise)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 460 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 282 €
Revenus locatifs : +10 460 €
Charges déductibles : -59 282 €
Résultat foncier Année 1 : -48 822 €(Déficit de 48 822 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 932 €/an
Revenus locatifs : +10 460 €
Charges déductibles : -8 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27421.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 460 €59 286 €4 593 €-48 826 €21 400 €27 426 €27 426 €
210 669 €8 812 €4 469 €1 857 €--25 569 €
310 883 €8 684 €4 340 €2 199 €--23 370 €
411 100 €8 551 €4 208 €2 549 €--20 821 €
511 322 €8 415 €4 071 €2 908 €--17 913 €
611 549 €8 273 €3 930 €3 276 €--14 638 €
711 780 €8 127 €3 784 €3 653 €--10 985 €
812 015 €7 976 €3 633 €4 039 €--6 946 €
912 256 €7 820 €3 477 €4 435 €--2 510 €
1012 501 €7 659 €3 316 €4 842 €---
1112 751 €7 493 €3 149 €5 258 €---
1213 006 €7 321 €2 977 €5 685 €---
1313 266 €7 143 €2 799 €6 123 €---
1413 531 €6 959 €2 616 €6 572 €---
1513 802 €6 770 €2 426 €7 032 €---
1614 078 €6 574 €2 230 €7 504 €---
1714 359 €6 371 €2 027 €7 988 €---
1814 647 €6 162 €1 818 €8 485 €---
1914 940 €5 946 €1 602 €8 994 €---
2015 238 €5 722 €1 379 €9 516 €---
2115 543 €5 491 €1 148 €10 052 €---
2215 854 €5 253 €910 €10 601 €---
2316 171 €5 007 €663 €11 164 €---
2416 494 €4 752 €409 €11 742 €---
2516 824 €4 489 €146 €12 335 €---
TOTAL335 039 €225 055 €66 117 €109 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-6 420 €+8 617 €
2+2 197 €0 €+2 197 €
3+2 197 €0 €+2 197 €
4+2 197 €0 €+2 197 €
5+2 197 €0 €+2 197 €
6+2 197 €0 €+2 197 €
7+2 197 €0 €+2 197 €
8+2 197 €0 €+2 197 €
9+2 197 €0 €+2 197 €
10+2 197 €+699 €+1 498 €
11+2 197 €+1 577 €+620 €
12+2 197 €+1 706 €+491 €
13+2 197 €+1 837 €+360 €
14+2 197 €+1 972 €+225 €
15+2 197 €+2 110 €+87 €
16+2 197 €+2 251 €-54 €
17+2 197 €+2 397 €-200 €
18+2 197 €+2 545 €-348 €
19+2 197 €+2 698 €-501 €
20+2 197 €+2 855 €-658 €
21+2 197 €+3 015 €-818 €
22+2 197 €+3 180 €-983 €
23+2 197 €+3 349 €-1 152 €
24+2 197 €+3 523 €-1 326 €
25+2 197 €+3 701 €-1 504 €
Total+54 925 €+32 995 €+21 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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