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Appartement à vendre

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface61m²
Coût Total232 610€
Loyer Annuel12 710€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 786,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 2 balcons, calme, Interphone

VENDU LOUE au 3ème et dernier étage d'une copropriété bien tenue : APPARTEMENT lumineux de 62 m² composé d'une entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, 2 chambres, 2 balcons, cave. Parking privatif. Proche des écoles et commerces et à 5 mn à pied du RER E. (6.25 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 174 lots - dont 58 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2400.00 euros.

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.824203, 2.514407
Total : 232 610€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 49 010€
Valeur du bien : 219 010€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12710€/an
Fourchette totale : 862€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 10345€ - 15615€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 000 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-74 000€ (-30.3%)
Marge achat-revente :11 390€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 136,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 201,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 191,60€
Coût de l'assurance :19 771,85€
Taxe foncière : 1 270,98€/an
Soit par mois : 105,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 059,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-448,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 010 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres: 600€/fenêtre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (inclut plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 850€
    Parquet flottant: 19 m² × 50€/m² = 950€, Main d'œuvre: 950€ = 1900€
  • Chambres - Peinture:760€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 40€/m² = 760€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 610 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 980 €
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -60 980 €
Résultat foncier Année 1 : -48 270 €(Déficit de 48 270 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 870 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 970 €/an
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -11 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26869.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 710 €60 987 €7 515 €-48 277 €21 400 €26 877 €26 877 €
212 964 €11 774 €7 312 €1 190 €--25 687 €
313 223 €11 564 €7 102 €1 659 €--24 028 €
413 488 €11 347 €6 886 €2 140 €--21 888 €
513 758 €11 124 €6 662 €2 634 €--19 254 €
614 033 €10 892 €6 430 €3 141 €--16 113 €
714 313 €10 653 €6 191 €3 660 €--12 453 €
814 600 €10 406 €5 944 €4 194 €--8 260 €
914 892 €10 151 €5 689 €4 741 €--3 519 €
1015 189 €9 887 €5 425 €5 302 €---
1115 493 €9 615 €5 153 €5 878 €---
1215 803 €9 333 €4 872 €6 470 €---
1316 119 €9 043 €4 581 €7 077 €---
1416 442 €8 742 €4 280 €7 699 €---
1516 770 €8 432 €3 970 €8 339 €---
1617 106 €8 111 €3 649 €8 995 €---
1717 448 €7 780 €3 318 €9 668 €---
1817 797 €7 437 €2 975 €10 360 €---
1918 153 €7 083 €2 622 €11 069 €---
2018 516 €6 718 €2 256 €11 798 €---
2118 886 €6 340 €1 878 €12 546 €---
2219 264 €5 950 €1 488 €13 314 €---
2319 649 €5 547 €1 085 €14 102 €---
2420 042 €5 131 €669 €14 912 €---
2520 443 €4 700 €238 €15 743 €---
TOTAL407 100 €268 748 €108 192 €138 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669 €-6 420 €+9 089 €
2+2 669 €0 €+2 669 €
3+2 669 €0 €+2 669 €
4+2 669 €0 €+2 669 €
5+2 669 €0 €+2 669 €
6+2 669 €0 €+2 669 €
7+2 669 €0 €+2 669 €
8+2 669 €0 €+2 669 €
9+2 669 €0 €+2 669 €
10+2 669 €+535 €+2 134 €
11+2 669 €+1 764 €+905 €
12+2 669 €+1 941 €+728 €
13+2 669 €+2 123 €+546 €
14+2 669 €+2 310 €+359 €
15+2 669 €+2 502 €+167 €
16+2 669 €+2 698 €-29 €
17+2 669 €+2 900 €-231 €
18+2 669 €+3 108 €-439 €
19+2 669 €+3 321 €-652 €
20+2 669 €+3 539 €-870 €
21+2 669 €+3 764 €-1 095 €
22+2 669 €+3 994 €-1 325 €
23+2 669 €+4 231 €-1 562 €
24+2 669 €+4 473 €-1 804 €
25+2 669 €+4 723 €-2 054 €
Total+66 725 €+41 506 €+25 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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