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Duplex

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface108m²
Coût Total216 064€
Loyer Annuel12 117€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1
Prix : 130 800 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description disponible en agence.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.190936, 0.718441
Total : 216 064€
Prix d'acquisition : 130 800€
Travaux : 74 800€
Valeur du bien : 205 600€
Frais de notaire : 10 464€
Coût estimé : 10 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12117€/an
Fourchette totale : 799€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 9590€ - 15309€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :63,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 126,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 900,69€
Coût de l'assurance :18 905,60€
Taxe foncière : 1 211,67€/an
Soit par mois : 100,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de la consommation d'énergie.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage ancien et électroménager absent.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800 €(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 108 m² × 90€/m² = 9720€, Main d'œuvre: 780€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1200€ = 13200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde des 4 chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde du salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 064 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 892 €
Revenus locatifs : +12 117 €
Charges déductibles : -83 892 €
Résultat foncier Année 1 : -71 775 €(Déficit de 71 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 092 €/an
Revenus locatifs : +12 117 €
Charges déductibles : -9 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50375.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020 €(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 117 €83 899 €7 131 €-71 782 €21 400 €50 382 €50 382 €
212 359 €8 908 €6 940 €3 451 €--46 931 €
312 606 €8 711 €6 743 €3 896 €--43 035 €
412 858 €8 507 €6 539 €4 352 €--38 683 €
513 116 €8 296 €6 328 €4 820 €--33 864 €
613 378 €8 077 €6 110 €5 300 €--28 563 €
713 645 €7 852 €5 884 €5 793 €--22 770 €
813 918 €7 619 €5 651 €6 299 €--16 470 €
914 197 €7 378 €5 410 €6 819 €--9 651 €
1014 481 €7 129 €5 161 €7 352 €--2 299 €
1114 770 €6 871 €4 903 €7 899 €---
1215 066 €6 604 €4 636 €8 461 €---
1315 367 €6 329 €4 361 €9 038 €---
1415 674 €6 044 €4 076 €9 630 €---
1515 988 €5 750 €3 782 €10 238 €---
1616 308 €5 445 €3 477 €10 862 €---
1716 634 €5 130 €3 163 €11 503 €---
1816 966 €4 805 €2 837 €12 161 €---
1917 306 €4 468 €2 501 €12 837 €---
2017 652 €4 121 €2 153 €13 531 €---
2118 005 €3 761 €1 793 €14 244 €---
2218 365 €3 389 €1 421 €14 976 €---
2318 732 €3 004 €1 036 €15 728 €---
2419 107 €2 607 €639 €16 500 €---
2519 489 €2 196 €228 €17 293 €---
TOTAL388 102 €226 898 €102 901 €161 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545 €-6 420 €+8 965 €
2+2 545 €0 €+2 545 €
3+2 545 €0 €+2 545 €
4+2 545 €0 €+2 545 €
5+2 545 €0 €+2 545 €
6+2 545 €0 €+2 545 €
7+2 545 €0 €+2 545 €
8+2 545 €0 €+2 545 €
9+2 545 €0 €+2 545 €
10+2 545 €0 €+2 545 €
11+2 545 €+1 680 €+865 €
12+2 545 €+2 538 €+7 €
13+2 545 €+2 711 €-166 €
14+2 545 €+2 889 €-344 €
15+2 545 €+3 071 €-526 €
16+2 545 €+3 259 €-714 €
17+2 545 €+3 451 €-906 €
18+2 545 €+3 648 €-1 103 €
19+2 545 €+3 851 €-1 306 €
20+2 545 €+4 059 €-1 514 €
21+2 545 €+4 273 €-1 728 €
22+2 545 €+4 493 €-1 948 €
23+2 545 €+4 718 €-2 173 €
24+2 545 €+4 950 €-2 405 €
25+2 545 €+5 188 €-2 643 €
Total+63 625 €+48 361 €+15 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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