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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface61m²
Coût Total105 620€
Loyer Annuel8 646€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 131,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Box, Salle de bain, Petit prix

Appartement avec cave et Garage: Entre le château et le centre commercial des hauts quartiers, cet appartement lumineux de type 3 est idéal pour des primo accédants ou des investisseurs. Il est composé d'une entrée, une cuisine aménagée et semi équipée, une belle pièce de vie située plein sud et donnant sur un long balcon puis un couloir desservant une salle de bain et une loggia, deux chambres et un dressing. Il faut prévoir un rafraichissement global et des changements d'huisseries. Cet appartement est vendu avec un box fermé indépendant de 14 m2. Belle opportunité à saisir

.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Dominique LEON inscrit au RSAC de SAUMUR n° 483352720 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.270000, -0.080000
Total : 105 620€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 100 100€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8646€/an
Fourchette totale : 566€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6786€ - 11016€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 839,74 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 224 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-43 224€ (-38.5%)
Marge achat-revente :6 604€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 517,85€
Coût de l'assurance :9 241,75€
Taxe foncière : 864,62€/an
Soit par mois : 72,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 300€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1 300€ = 7 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:3 500€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 2 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 016 €
Revenus locatifs : +8 646 €
Charges déductibles : -36 016 €
Résultat foncier Année 1 : -27 370 €(Déficit de 27 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 970 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 916 €/an
Revenus locatifs : +8 646 €
Charges déductibles : -4 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5969.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 646 €36 020 €3 685 €-27 373 €21 400 €5 973 €5 973 €
28 819 €4 823 €3 589 €3 996 €--1 978 €
38 996 €4 724 €3 490 €4 272 €---
49 175 €4 621 €3 386 €4 555 €---
59 359 €4 514 €3 279 €4 845 €---
69 546 €4 403 €3 169 €5 143 €---
79 737 €4 288 €3 054 €5 449 €---
89 932 €4 170 €2 935 €5 762 €---
910 130 €4 046 €2 812 €6 084 €---
1010 333 €3 919 €2 685 €6 414 €---
1110 540 €3 787 €2 553 €6 753 €---
1210 751 €3 650 €2 416 €7 100 €---
1310 966 €3 508 €2 274 €7 457 €---
1411 185 €3 362 €2 127 €7 823 €---
1511 409 €3 210 €1 975 €8 199 €---
1611 637 €3 052 €1 818 €8 585 €---
1711 869 €2 889 €1 655 €8 980 €---
1812 107 €2 720 €1 486 €9 387 €---
1912 349 €2 545 €1 311 €9 804 €---
2012 596 €2 364 €1 129 €10 232 €---
2112 848 €2 176 €941 €10 672 €---
2213 105 €1 981 €747 €11 124 €---
2313 367 €1 779 €545 €11 587 €---
2413 634 €1 571 €336 €12 064 €---
2513 907 €1 354 €120 €12 553 €---
TOTAL276 942 €115 475 €53 518 €161 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-6 420 €+8 236 €
2+1 816 €0 €+1 816 €
3+1 816 €+688 €+1 128 €
4+1 816 €+1 366 €+450 €
5+1 816 €+1 454 €+362 €
6+1 816 €+1 543 €+273 €
7+1 816 €+1 635 €+181 €
8+1 816 €+1 729 €+87 €
9+1 816 €+1 825 €-9 €
10+1 816 €+1 924 €-108 €
11+1 816 €+2 026 €-210 €
12+1 816 €+2 130 €-314 €
13+1 816 €+2 237 €-421 €
14+1 816 €+2 347 €-531 €
15+1 816 €+2 460 €-644 €
16+1 816 €+2 575 €-759 €
17+1 816 €+2 694 €-878 €
18+1 816 €+2 816 €-1 000 €
19+1 816 €+2 941 €-1 125 €
20+1 816 €+3 070 €-1 254 €
21+1 816 €+3 202 €-1 386 €
22+1 816 €+3 337 €-1 521 €
23+1 816 €+3 476 €-1 660 €
24+1 816 €+3 619 €-1 803 €
25+1 816 €+3 766 €-1 950 €
Total+45 400 €+48 440 €+-3 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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