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VENDU PAR NAT'IMMO Maison de village 3P 55m²

VilleValderoure (06)
Surface55.25m²
Coût Total98 400€
Loyer Annuel8 273€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 55.25 m²
Prix au m² : 1 447,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Mandat exclusif

"VENDEZ sans stress, ACHETEZ avec finesse ! » L’immobilier qui vise juste . Calamity Une magnifique maison de village sur 2 niveaux, nichée à Valderoure, entièrement rénovée avec un charme fou. Elle se compose d'un salon cosy de 18 m², d'une cuisine aménagée et indépendante de 9 m², de deux chambres (10 et 11 m²), et d'une salle de douche avec WC. Un véritable havre de paix pour les amateurs de la campagne. Impossible de ne pas craquer ! - https://natimmo.fr/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Valderoure
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.799870, 6.736700
Total : 98 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.25m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8273€/an
Fourchette totale : 481€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 5770€ - 11863€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 893,22 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 850 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-79 850€ (-50.0%)
Marge achat-revente :61 450€ (38.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 767,83€
Coût de l'assurance :8 610,00€
Taxe foncière : 827,34€/an
Soit par mois : 68,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon de 18 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine de 8 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 273 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 348 €
Revenus locatifs : +8 273 €
Charges déductibles : -16 348 €
Résultat foncier Année 1 : -8 074 €(Déficit de 8 074 €)
Imputable sur revenu global : 8 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 348 €/an
Revenus locatifs : +8 273 €
Charges déductibles : -4 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 926 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 273 €16 351 €3 179 €-8 077 €8 077 €--
28 439 €4 265 €3 093 €4 174 €---
38 608 €4 176 €3 004 €4 431 €---
48 780 €4 085 €2 913 €4 695 €---
58 955 €3 990 €2 818 €4 966 €---
69 135 €3 892 €2 720 €5 243 €---
79 317 €3 791 €2 619 €5 526 €---
89 504 €3 686 €2 515 €5 817 €---
99 694 €3 578 €2 407 €6 115 €---
109 888 €3 467 €2 295 €6 421 €---
1110 085 €3 352 €2 180 €6 734 €---
1210 287 €3 233 €2 061 €7 054 €---
1310 493 €3 110 €1 938 €7 383 €---
1410 703 €2 982 €1 811 €7 720 €---
1510 917 €2 851 €1 679 €8 066 €---
1611 135 €2 715 €1 544 €8 420 €---
1711 358 €2 575 €1 403 €8 782 €---
1811 585 €2 430 €1 259 €9 154 €---
1911 817 €2 281 €1 109 €9 536 €---
2012 053 €2 126 €954 €9 927 €---
2112 294 €1 966 €795 €10 328 €---
2212 540 €1 801 €630 €10 738 €---
2312 791 €1 631 €459 €11 160 €---
2413 046 €1 455 €283 €11 592 €---
2513 307 €1 273 €101 €12 035 €---
TOTAL265 001 €87 061 €45 768 €177 939 €8 077 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 423 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-2 423 €+4 160 €
2+1 737 €+1 252 €+485 €
3+1 737 €+1 329 €+408 €
4+1 737 €+1 409 €+328 €
5+1 737 €+1 490 €+247 €
6+1 737 €+1 573 €+164 €
7+1 737 €+1 658 €+79 €
8+1 737 €+1 745 €-8 €
9+1 737 €+1 835 €-98 €
10+1 737 €+1 926 €-189 €
11+1 737 €+2 020 €-283 €
12+1 737 €+2 116 €-379 €
13+1 737 €+2 215 €-478 €
14+1 737 €+2 316 €-579 €
15+1 737 €+2 420 €-683 €
16+1 737 €+2 526 €-789 €
17+1 737 €+2 635 €-898 €
18+1 737 €+2 746 €-1 009 €
19+1 737 €+2 861 €-1 124 €
20+1 737 €+2 978 €-1 241 €
21+1 737 €+3 098 €-1 361 €
22+1 737 €+3 222 €-1 485 €
23+1 737 €+3 348 €-1 611 €
24+1 737 €+3 478 €-1 741 €
25+1 737 €+3 610 €-1 873 €
Total+43 425 €+53 382 €+-9 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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