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Maison à vendre

VilleBénévent-l'Abbaye (23)
Surface145m²
Coût Total135 240€
Loyer Annuel10 801€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 796,55 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, 1 parking: Garage, Balcon

TRANSAXIA BENEVENT L'ABBAYE, BULTS Monique (EI) 06.26.86.49.44 vous propose vous présente ce PAVILLON FAMILIAL SUR SOUS-SOL avec 5 chambres. Cette maison se trouve au bourg de Bénévent l'Abbaye, dans un quartier calme et agréable, les commerces et les écoles (école primaire et collège) à distance à pied et Limoges à 50 km. La surface habitable est 145 m2 avec deux cuisines équipées et un séjour/salle à manger de 36 m2 avec trois doubles portes-fenêtres vers l'extérieur au balcon.La maison comprend au RDC 2 chambres, 17 m2 et 11 m2(actuellement bureau), une salle d'eau 5,5 m2, WC, buanderie/chaufferie, débarras, cuisine 12,5 m2 et le garage. Au 1er étage : un salon/salle à manger de 36 m2 avec une cheminée, une cuisine, trois chambres, une salle de bain et WC. Détails techniques : chauffage centrale par une chaudière au fioul, raccordé à l'assainissement collectif, le circuit d'électricité n'est pas récent, isolation à (re)faire, les fenêtres en simple vitrage, la menuiserie en bois et la toiture en bon état, couverte en tuiles. La parcelle mesure 848 m2. Une maison avec de potentiel dans un village animé ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Pour plus d'information ou visiter cette maison vous pouvez contacter Transaxia Bénévent l'Abbaye Monique Bults au tel. 06 26 86 49 44 ou par mail moniquebults23@gmail.com « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Bénévent-l'Abbaye
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Coordonnées : 46.115278, 1.634075
Total : 135 240€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10801€/an
Fourchette totale : 712€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8543€ - 13657€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :738,32 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 056 €
Prix d'achat :115 500 €
Décote à l'achat :+8 444€ (+7.9%)
Marge achat-revente :-28 184€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :54,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 716,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 332,29€
Coût de l'assurance :16 228,80€
Taxe foncière : 1 080,11€/an
Soit par mois : 90,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (145 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du circuit électrique pour conformité
Quantité: 1 installation pour 145 m²
Raison: DPE G - Maison - Circuit d'électricité pas récent
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 240 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 621 €
Revenus locatifs : +10 801 €
Charges déductibles : -16 621 €
Résultat foncier Année 1 : -5 820 €(Déficit de 5 820 €)
Imputable sur revenu global : 5 820 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 121 €/an
Revenus locatifs : +10 801 €
Charges déductibles : -6 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 680 €/an
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 801 €16 625 €4 396 €-5 824 €5 824 €--
211 017 €6 007 €4 278 €5 010 €---
311 237 €5 885 €4 155 €5 353 €---
411 462 €5 758 €4 029 €5 704 €---
511 691 €5 627 €3 898 €6 064 €---
611 925 €5 492 €3 763 €6 433 €---
712 164 €5 353 €3 623 €6 811 €---
812 407 €5 208 €3 479 €7 199 €---
912 655 €5 059 €3 330 €7 596 €---
1012 908 €4 905 €3 176 €8 003 €---
1113 166 €4 746 €3 017 €8 420 €---
1213 430 €4 581 €2 852 €8 848 €---
1313 698 €4 411 €2 682 €9 287 €---
1413 972 €4 236 €2 506 €9 737 €---
1514 252 €4 054 €2 325 €10 198 €---
1614 537 €3 867 €2 137 €10 670 €---
1714 828 €3 673 €1 943 €11 155 €---
1815 124 €3 472 €1 743 €11 652 €---
1915 427 €3 265 €1 536 €12 161 €---
2015 735 €3 051 €1 322 €12 684 €---
2116 050 €2 830 €1 101 €13 220 €---
2216 371 €2 601 €872 €13 769 €---
2316 698 €2 365 €636 €14 333 €---
2417 032 €2 121 €392 €14 911 €---
2517 373 €1 869 €140 €15 504 €---
TOTAL345 962 €117 064 €63 332 €228 898 €5 824 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 747 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268 €-1 747 €+4 015 €
2+2 268 €+1 503 €+765 €
3+2 268 €+1 606 €+662 €
4+2 268 €+1 711 €+557 €
5+2 268 €+1 819 €+449 €
6+2 268 €+1 930 €+338 €
7+2 268 €+2 043 €+225 €
8+2 268 €+2 160 €+108 €
9+2 268 €+2 279 €-11 €
10+2 268 €+2 401 €-133 €
11+2 268 €+2 526 €-258 €
12+2 268 €+2 654 €-386 €
13+2 268 €+2 786 €-518 €
14+2 268 €+2 921 €-653 €
15+2 268 €+3 059 €-791 €
16+2 268 €+3 201 €-933 €
17+2 268 €+3 346 €-1 078 €
18+2 268 €+3 496 €-1 228 €
19+2 268 €+3 648 €-1 380 €
20+2 268 €+3 805 €-1 537 €
21+2 268 €+3 966 €-1 698 €
22+2 268 €+4 131 €-1 863 €
23+2 268 €+4 300 €-2 032 €
24+2 268 €+4 473 €-2 205 €
25+2 268 €+4 651 €-2 383 €
Total+56 700 €+68 669 €+-11 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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