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Appartement à vendre

VilleMarseille 3e (13)
Surface42m²
Coût Total105 580€
Loyer Annuel8 149€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 15 m²), 1 chambre, Exposition est, Pas de cave, Non meublé

Découvrez ce T2 de 42 m² situé au 1er étage d'une copropriété bien entretenue, offrant un cadre agréable et un beau potentiel.

L'appartement bénéficie d'une configuration fonctionnelle et de volumes bien répartis, permettant de se projeter facilement dans un projet de résidence principale comme d'investissement.

Actuellement occupé par un locataire, le bien sera vendu libre de toute occupation au moment de la vente, offrant une réelle flexibilité pour votre futur projet.

Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement représente une belle opportunité grâce à sa superficie recherchée et sa situation à proximité des commerces, transports et commodités.

À découvrir sans tarder !

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.303249, 5.373057
Total : 105 580€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 37 540€
Valeur du bien : 100 540€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8149€/an
Fourchette totale : 536€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6430€ - 10328€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 377,88 €/m²
Basé sur :360 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 871 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-36 871€ (-36.9%)
Marge achat-revente :-5 709€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 987,51€
Coût de l'assurance :9 238,25€
Taxe foncière : 814,90€/an
Soit par mois : 67,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état nécessitant un remplacement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant une peinture.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture usée nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 540 €(894 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:2 880€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Eau chaude:3 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1700€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:500€
    Peinture murs/plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 149 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 373 €
Revenus locatifs : +8 149 €
Charges déductibles : -42 373 €
Résultat foncier Année 1 : -34 224 €(Déficit de 34 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 833 €/an
Revenus locatifs : +8 149 €
Charges déductibles : -4 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12824.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 149 €42 377 €3 652 €-34 228 €21 400 €12 828 €12 828 €
28 312 €4 741 €3 557 €3 571 €--9 257 €
38 478 €4 642 €3 458 €3 836 €--5 421 €
48 648 €4 539 €3 355 €4 108 €--1 312 €
58 821 €4 433 €3 249 €4 388 €---
68 997 €4 323 €3 139 €4 674 €---
79 177 €4 209 €3 025 €4 968 €---
89 361 €4 091 €2 907 €5 269 €---
99 548 €3 969 €2 785 €5 579 €---
109 739 €3 842 €2 658 €5 896 €---
119 934 €3 711 €2 527 €6 222 €---
1210 132 €3 576 €2 391 €6 557 €---
1310 335 €3 435 €2 251 €6 900 €---
1410 542 €3 290 €2 105 €7 252 €---
1510 752 €3 139 €1 954 €7 614 €---
1610 968 €2 983 €1 798 €7 985 €---
1711 187 €2 821 €1 637 €8 366 €---
1811 411 €2 654 €1 469 €8 757 €---
1911 639 €2 480 €1 296 €9 158 €---
2011 872 €2 301 €1 117 €9 571 €---
2112 109 €2 115 €931 €9 994 €---
2212 351 €1 923 €738 €10 429 €---
2312 598 €1 723 €539 €10 875 €---
2412 850 €1 517 €332 €11 333 €---
2513 107 €1 303 €119 €11 804 €---
TOTAL261 015 €120 138 €52 988 €140 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 711 €-6 420 €+8 131 €
2+1 711 €0 €+1 711 €
3+1 711 €0 €+1 711 €
4+1 711 €0 €+1 711 €
5+1 711 €+923 €+788 €
6+1 711 €+1 402 €+309 €
7+1 711 €+1 490 €+221 €
8+1 711 €+1 581 €+130 €
9+1 711 €+1 674 €+37 €
10+1 711 €+1 769 €-58 €
11+1 711 €+1 867 €-156 €
12+1 711 €+1 967 €-256 €
13+1 711 €+2 070 €-359 €
14+1 711 €+2 176 €-465 €
15+1 711 €+2 284 €-573 €
16+1 711 €+2 395 €-684 €
17+1 711 €+2 510 €-799 €
18+1 711 €+2 627 €-916 €
19+1 711 €+2 748 €-1 037 €
20+1 711 €+2 871 €-1 160 €
21+1 711 €+2 998 €-1 287 €
22+1 711 €+3 129 €-1 418 €
23+1 711 €+3 262 €-1 551 €
24+1 711 €+3 400 €-1 689 €
25+1 711 €+3 541 €-1 830 €
Total+42 775 €+42 263 €+512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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