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Nailloux centre : appartement de 105,8m2 avec terrasse-logia

Bien expiré
VilleNailloux (31)
Surface105m²
Coût Total153 700€
Loyer Annuel11 577€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 3 pièces, Terrasse, Toilettes séparées, Parquet

Cet appartement de 105,8m² est idéalement situé au centre de Nailloux, à proximité des services et commerces.

Découvrez le charme de l'ancien, avec ses poutres, ses escaliers et ses parquets.

L'appartement contient 2 chambres dont une avec un espace bureau ou couchage supplémentaire, 1 salle d'eau, 2 Wc, une cuisine, un salon de 20m2 et une terrasse-loggia semi-couverte de 20m².

Des travaux de rénovation sont à prévoir.

Convient dans le cadre d'un investissement locatif ou d'une habitation principale. Bien proposé par Jean-Christophe Liaigre Agent Commercial [Coordonnées masquées]

Ville : Nailloux
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31560
Coordonnées : 43.356170, 1.623090
Total : 153 700€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 145 300€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11577€/an
Fourchette totale : 798€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 9575€ - 13998€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 669,4 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 287 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-70 287€ (-40.1%)
Marge achat-revente :21 587€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 806,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 643,23€
Coût de l'assurance :11 527,50€
Taxe foncière : 1 157,70€/an
Soit par mois : 96,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 964,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m² (salon)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la baignoire
Quantité: 8 m² (salle de bain)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Peinture murs: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:800€
    Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification des joints: 560€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nailloux. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 577 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 200 €
Revenus locatifs : +11 577 €
Charges déductibles : -47 200 €
Résultat foncier Année 1 : -35 623 €(Déficit de 35 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 900 €/an
Revenus locatifs : +11 577 €
Charges déductibles : -6 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14223.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 577 €47 205 €5 287 €-35 628 €21 400 €14 228 €14 228 €
211 809 €6 766 €5 148 €5 042 €--9 186 €
312 045 €6 623 €5 004 €5 422 €--3 764 €
412 286 €6 474 €4 855 €5 812 €---
512 531 €6 320 €4 701 €6 212 €---
612 782 €6 160 €4 541 €6 622 €---
713 038 €5 995 €4 376 €7 043 €---
813 298 €5 824 €4 205 €7 474 €---
913 564 €5 647 €4 028 €7 918 €---
1013 836 €5 463 €3 845 €8 372 €---
1114 112 €5 273 €3 655 €8 839 €---
1214 395 €5 077 €3 458 €9 318 €---
1314 682 €4 873 €3 255 €9 809 €---
1414 976 €4 663 €3 044 €10 313 €---
1515 276 €4 444 €2 826 €10 831 €---
1615 581 €4 219 €2 600 €11 362 €---
1715 893 €3 985 €2 366 €11 908 €---
1816 211 €3 743 €2 124 €12 468 €---
1916 535 €3 492 €1 873 €13 043 €---
2016 865 €3 232 €1 614 €13 633 €---
2117 203 €2 964 €1 345 €14 239 €---
2217 547 €2 685 €1 067 €14 861 €---
2317 898 €2 397 €778 €15 501 €---
2418 256 €2 099 €480 €16 157 €---
2518 621 €1 790 €171 €16 831 €---
TOTAL370 814 €157 413 €76 643 €213 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 431 €-6 420 €+8 851 €
2+2 431 €0 €+2 431 €
3+2 431 €0 €+2 431 €
4+2 431 €+614 €+1 817 €
5+2 431 €+1 863 €+568 €
6+2 431 €+1 987 €+444 €
7+2 431 €+2 113 €+318 €
8+2 431 €+2 242 €+189 €
9+2 431 €+2 375 €+56 €
10+2 431 €+2 512 €-81 €
11+2 431 €+2 652 €-221 €
12+2 431 €+2 795 €-364 €
13+2 431 €+2 943 €-512 €
14+2 431 €+3 094 €-663 €
15+2 431 €+3 249 €-818 €
16+2 431 €+3 409 €-978 €
17+2 431 €+3 572 €-1 141 €
18+2 431 €+3 740 €-1 309 €
19+2 431 €+3 913 €-1 482 €
20+2 431 €+4 090 €-1 659 €
21+2 431 €+4 272 €-1 841 €
22+2 431 €+4 458 €-2 027 €
23+2 431 €+4 650 €-2 219 €
24+2 431 €+4 847 €-2 416 €
25+2 431 €+5 049 €-2 618 €
Total+60 775 €+64 020 €+-3 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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