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Maison 120 m² à Gespunsart

Bien expiré
VilleGespunsart (08)
Surface120m²
Coût Total149 960€
Loyer Annuel9 156€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 6 pièces, Terrasse, 400 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées

Réf:3747 Secteur Gespunsart Maison De Type 5 a renover Cpn:

RDC: Grande Cuisine Équipée avec accès Terrasse par Porte Fenêtre, Salon avec Insert, Buanderie, Salle de Bain avec Baignoire, WC.,Verrière.

1er: 4 Chambres de ± 18 m², Salle d'Eau avec Douche et WC.

Chauffage Central au Gaz. Fenêtres Double Vitrage. Volets Roulants.

Terrain de ± 400 m².

102000€ (honoraires inclus à la charge du vendeur)Contact : Fiore Giovanni : [Coordonnées masquées]

Ville : Gespunsart
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Coordonnées : 49.820940, 4.829160
Total : 149 960€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 39 800€
Valeur du bien : 141 800€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9156€/an
Fourchette totale : 602€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7227€ - 11601€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :462,83 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 540 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :+46 460€ (+83.7%)
Marge achat-revente :-94 420€ (-170.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :37,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 786,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 778,27€
Coût de l'assurance :11 247,00€
Taxe foncière : 915,63€/an
Soit par mois : 76,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage central au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité du système de chauffage
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du mobilier
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 800 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage central au gaz:1 800€
    Vérification et mise aux normes: 1 système × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Vérification et entretien: 6 fenêtres × 400€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:4 500€
    Mise à jour électroménager et peinture: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage central au gaz, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 156 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 318 €
Revenus locatifs : +9 156 €
Charges déductibles : -46 318 €
Résultat foncier Année 1 : -37 162 €(Déficit de 37 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 518 €/an
Revenus locatifs : +9 156 €
Charges déductibles : -6 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15762.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 156 €46 323 €5 158 €-37 167 €21 400 €15 767 €15 767 €
29 339 €6 388 €5 022 €2 952 €--12 816 €
39 526 €6 248 €4 882 €3 279 €--9 537 €
49 717 €6 102 €4 737 €3 614 €--5 923 €
59 911 €5 952 €4 586 €3 959 €--1 964 €
610 109 €5 796 €4 431 €4 313 €---
710 311 €5 635 €4 270 €4 676 €---
810 518 €5 468 €4 103 €5 049 €---
910 728 €5 295 €3 930 €5 433 €---
1010 943 €5 116 €3 751 €5 826 €---
1111 161 €4 931 €3 566 €6 230 €---
1211 385 €4 739 €3 374 €6 645 €---
1311 612 €4 541 €3 175 €7 071 €---
1411 845 €4 335 €2 970 €7 509 €---
1512 082 €4 122 €2 757 €7 959 €---
1612 323 €3 902 €2 537 €8 421 €---
1712 570 €3 674 €2 308 €8 896 €---
1812 821 €3 438 €2 072 €9 383 €---
1913 077 €3 193 €1 828 €9 884 €---
2013 339 €2 940 €1 574 €10 399 €---
2113 606 €2 678 €1 312 €10 928 €---
2213 878 €2 406 €1 041 €11 472 €---
2314 155 €2 125 €760 €12 030 €---
2414 439 €1 834 €468 €12 605 €---
2514 727 €1 533 €167 €13 195 €---
TOTAL293 278 €148 716 €74 778 €144 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 923 €-6 420 €+8 343 €
2+1 923 €0 €+1 923 €
3+1 923 €0 €+1 923 €
4+1 923 €0 €+1 923 €
5+1 923 €0 €+1 923 €
6+1 923 €+705 €+1 218 €
7+1 923 €+1 403 €+520 €
8+1 923 €+1 515 €+408 €
9+1 923 €+1 630 €+293 €
10+1 923 €+1 748 €+175 €
11+1 923 €+1 869 €+54 €
12+1 923 €+1 994 €-71 €
13+1 923 €+2 121 €-198 €
14+1 923 €+2 253 €-330 €
15+1 923 €+2 388 €-465 €
16+1 923 €+2 526 €-603 €
17+1 923 €+2 669 €-746 €
18+1 923 €+2 815 €-892 €
19+1 923 €+2 965 €-1 042 €
20+1 923 €+3 120 €-1 197 €
21+1 923 €+3 278 €-1 355 €
22+1 923 €+3 442 €-1 519 €
23+1 923 €+3 609 €-1 686 €
24+1 923 €+3 781 €-1 858 €
25+1 923 €+3 958 €-2 035 €
Total+48 075 €+43 369 €+4 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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