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Vends t3 - 66.13 m² - Lormont 33310

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface66m²
Coût Total145 165€
Loyer Annuel9 789€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 333 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 898,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony

L’ONV (réf. 0142C33-L026) vous ouvre les portes d’une opportunité rare : devenir propriétaire de votre logement avec cet appartement 3 pièces au 4e étage sans ascenseur de 66,13m² idéalement situé dans un secteur rénové, à 900m du tramway A arrêt Bois Fleuri et à 20 minutes en voiture du…

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.874701, -0.512522
Total : 145 165€
Prix d'acquisition : 125 333€
Travaux : 9 805€
Valeur du bien : 135 138€
Frais de notaire : 10 027€
Coût estimé : 10 027€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9789€/an
Fourchette totale : 700€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 8398€ - 11410€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 449,18 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 646 €
Prix d'achat :125 333 €
Décote à l'achat :-36 313€ (-22.5%)
Marge achat-revente :16 481€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 165€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 747,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 210,81€
Coût de l'assurance :10 887,38€
Taxe foncière : 1 286,00€/an
Soit par mois : 107,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 815,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie.
Quantité: salle de bain complète (3,33 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 805 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 640€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation:5 165€
    Baignoire: 800€, Lavabo: 300€, Carrelage: 3,33 m² × 50€/m² = 166,5€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 000€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 165 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 805 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 775 €
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -18 775 €
Résultat foncier Année 1 : -8 987 €(Déficit de 8 987 €)
Imputable sur revenu global : 8 987 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 970 €/an
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -8 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 818 €/an
Prix d'achat du bien : 125 333 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 466 €(65% de 125 333 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 962 €/an
Calcul : 81 466 € × 3,636% = 2 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 789 €18 780 €4 733 €-8 991 €8 991 €--
29 984 €8 847 €4 606 €1 137 €---
310 184 €8 716 €4 474 €1 468 €---
410 388 €8 580 €4 338 €1 808 €---
510 596 €8 439 €4 198 €2 156 €---
610 807 €8 294 €4 052 €2 514 €---
711 024 €8 144 €3 902 €2 880 €---
811 244 €7 988 €3 747 €3 256 €---
911 469 €7 828 €3 586 €3 641 €---
1011 698 €7 662 €3 421 €4 036 €---
1111 932 €7 491 €3 249 €4 441 €---
1212 171 €7 314 €3 072 €4 857 €---
1312 414 €7 131 €2 889 €5 284 €---
1412 663 €6 942 €2 700 €5 721 €---
1512 916 €6 746 €2 505 €6 170 €---
1613 174 €6 544 €2 303 €6 630 €---
1713 438 €6 335 €2 094 €7 103 €---
1813 706 €6 119 €1 878 €7 587 €---
1913 981 €5 896 €1 655 €8 084 €---
2014 260 €5 666 €1 424 €8 594 €---
2114 545 €5 428 €1 186 €9 118 €---
2214 836 €5 181 €940 €9 655 €---
2315 133 €4 927 €685 €10 206 €---
2415 436 €4 664 €422 €10 772 €---
2515 744 €4 392 €151 €11 352 €---
TOTAL313 533 €184 053 €68 211 €129 480 €8 991 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 697 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 056 €-2 697 €+4 753 €
2+2 056 €+341 €+1 715 €
3+2 056 €+440 €+1 616 €
4+2 056 €+542 €+1 514 €
5+2 056 €+647 €+1 409 €
6+2 056 €+754 €+1 302 €
7+2 056 €+864 €+1 192 €
8+2 056 €+977 €+1 079 €
9+2 056 €+1 092 €+964 €
10+2 056 €+1 211 €+845 €
11+2 056 €+1 332 €+724 €
12+2 056 €+1 457 €+599 €
13+2 056 €+1 585 €+471 €
14+2 056 €+1 716 €+340 €
15+2 056 €+1 851 €+205 €
16+2 056 €+1 989 €+67 €
17+2 056 €+2 131 €-75 €
18+2 056 €+2 276 €-220 €
19+2 056 €+2 425 €-369 €
20+2 056 €+2 578 €-522 €
21+2 056 €+2 735 €-679 €
22+2 056 €+2 896 €-840 €
23+2 056 €+3 062 €-1 006 €
24+2 056 €+3 232 €-1 176 €
25+2 056 €+3 406 €-1 350 €
Total+51 400 €+38 844 €+12 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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