Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de 6 pièces à Porcaro (56380)

VillePorcaro (56)
Surface170
Coût Total272 720
Loyer Annuel16 069
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-240
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 061,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Située dans un environnement calme, en pleine campagne, cette maison offre de très beaux volumes et un cadre de vie idéal pour les amateurs d'espace et de tranquillité. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une vaste pièce de vie de 82 m², lumineuse et conviviale, ainsi qu'une cuisine indépendante, une salle de bains et un wc séparé. L'étage se compose de trois chambres, d'un bureau, d'un coin bureau pouvant se transformer en salle d'eau, ainsi que d'un wc. La propriété dispose également d'un hangar de + de 200 m² offrant un fort potentiel (atelier, espace professionnel ).

Ville : Porcaro
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56380
Coordonnées : 47.940370, -2.184620
Total : 272 720
Prix d'acquisition : 180 500
Travaux : 77 780
Valeur du bien : 258 280
Frais de notaire : 14 440
Coût estimé : 14 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16069€/an
Fourchette totale : 1056€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 12667€ - 20384€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 629,63 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :277 037
Prix d'achat :180 500
Décote à l'achat :-96 537 (-34.8%)
Marge achat-revente :4 317€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 365,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 444,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 870,18
Coût de l'assurance :23 863,00
Taxe foncière : 1 606,89€/an
Soit par mois : 133,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 578,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 82 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 780(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 200
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 280
    Peinture murs et plafonds: 82 m² × 40€/m² = 3280€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Porcaro (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 069 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 720 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 955 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 767
Revenus locatifs : +16 069
Charges déductibles : -89 767
Résultat foncier Année 1 : -73 698(Déficit de 73 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 298
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 987 €/an
Revenus locatifs : +16 069
Charges déductibles : -11 987
Résultat foncier Années 2+ : 4 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52298.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 325(65% de 180 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 266 €/an
Calcul : 117 325 € × 3,636% = 4 266
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 06989 7769 434-73 70721 400 €52 307 €52 307 €
216 39011 7499 1874 642--47 665 €
316 71811 4938 9315 225--42 440 €
417 05211 2288 6665 825--36 615 €
517 39310 9538 3926 440--30 175 €
617 74110 6698 1087 072--23 103 €
718 09610 3757 8137 722--15 381 €
818 45810 0707 5088 388--6 993 €
918 8279 7547 1939 073---
1019 2049 4276 8669 777---
1119 5889 0896 52710 499---
1219 9808 7386 17711 241---
1320 3798 3755 81412 004---
1420 7877 9995 43812 788---
1521 2037 6105 04813 593---
1621 6277 2074 64514 420---
1722 0596 7894 22815 270---
1822 5006 3573 79516 143---
1922 9505 9093 34817 041---
2023 4095 4452 88417 964---
2123 8774 9652 40418 912---
2224 3554 4681 90719 887---
2324 8423 9531 39220 889---
2425 3393 42085921 919---
2525 8462 86830622 978---
TOTAL514 691278 685136 870236 00521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 005
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 374-6 420+9 794
2+3 3740+3 374
3+3 3740+3 374
4+3 3740+3 374
5+3 3740+3 374
6+3 3740+3 374
7+3 3740+3 374
8+3 3740+3 374
9+3 374+624+2 750
10+3 374+2 933+441
11+3 374+3 150+224
12+3 374+3 372+2
13+3 374+3 601-227
14+3 374+3 836-462
15+3 374+4 078-704
16+3 374+4 326-952
17+3 374+4 581-1 207
18+3 374+4 843-1 469
19+3 374+5 112-1 738
20+3 374+5 389-2 015
21+3 374+5 674-2 300
22+3 374+5 966-2 592
23+3 374+6 267-2 893
24+3 374+6 576-3 202
25+3 374+6 893-3 519
Total+84 350+70 802+13 548
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →