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Maison de 6 pièces à Porcaro (56380)

Bien expiré
VillePorcaro (56)
Surface170m²
Coût Total272 720€
Loyer Annuel16 069€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 061,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Située dans un environnement calme, en pleine campagne, cette maison offre de très beaux volumes et un cadre de vie idéal pour les amateurs d'espace et de tranquillité. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une vaste pièce de vie de 82 m², lumineuse et conviviale, ainsi qu'une cuisine indépendante, une salle de bains et un wc séparé. L'étage se compose de trois chambres, d'un bureau, d'un coin bureau pouvant se transformer en salle d'eau, ainsi que d'un wc. La propriété dispose également d'un hangar de + de 200 m² offrant un fort potentiel (atelier, espace professionnel ).

Ville : Porcaro
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56380
Coordonnées : 47.940370, -2.184620
Total : 272 720€
Prix d'acquisition : 180 500€
Travaux : 77 780€
Valeur du bien : 258 280€
Frais de notaire : 14 440€
Coût estimé : 14 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16069€/an
Fourchette totale : 1056€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 12667€ - 20384€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 629,63 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :277 037 €
Prix d'achat :180 500 €
Décote à l'achat :-96 537€ (-34.8%)
Marge achat-revente :4 317€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 365,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 444,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 870,18€
Coût de l'assurance :23 863,00€
Taxe foncière : 1 606,89€/an
Soit par mois : 133,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 578,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 82 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 780 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 280€
    Peinture murs et plafonds: 82 m² × 40€/m² = 3280€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Porcaro (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 069 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 955 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 767 €
Revenus locatifs : +16 069 €
Charges déductibles : -89 767 €
Résultat foncier Année 1 : -73 698 €(Déficit de 73 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 987 €/an
Revenus locatifs : +16 069 €
Charges déductibles : -11 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52298.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 325 €(65% de 180 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 266 €/an
Calcul : 117 325 € × 3,636% = 4 266 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 069 €89 776 €9 434 €-73 707 €21 400 €52 307 €52 307 €
216 390 €11 749 €9 187 €4 642 €--47 665 €
316 718 €11 493 €8 931 €5 225 €--42 440 €
417 052 €11 228 €8 666 €5 825 €--36 615 €
517 393 €10 953 €8 392 €6 440 €--30 175 €
617 741 €10 669 €8 108 €7 072 €--23 103 €
718 096 €10 375 €7 813 €7 722 €--15 381 €
818 458 €10 070 €7 508 €8 388 €--6 993 €
918 827 €9 754 €7 193 €9 073 €---
1019 204 €9 427 €6 866 €9 777 €---
1119 588 €9 089 €6 527 €10 499 €---
1219 980 €8 738 €6 177 €11 241 €---
1320 379 €8 375 €5 814 €12 004 €---
1420 787 €7 999 €5 438 €12 788 €---
1521 203 €7 610 €5 048 €13 593 €---
1621 627 €7 207 €4 645 €14 420 €---
1722 059 €6 789 €4 228 €15 270 €---
1822 500 €6 357 €3 795 €16 143 €---
1922 950 €5 909 €3 348 €17 041 €---
2023 409 €5 445 €2 884 €17 964 €---
2123 877 €4 965 €2 404 €18 912 €---
2224 355 €4 468 €1 907 €19 887 €---
2324 842 €3 953 €1 392 €20 889 €---
2425 339 €3 420 €859 €21 919 €---
2525 846 €2 868 €306 €22 978 €---
TOTAL514 691 €278 685 €136 870 €236 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 374 €-6 420 €+9 794 €
2+3 374 €0 €+3 374 €
3+3 374 €0 €+3 374 €
4+3 374 €0 €+3 374 €
5+3 374 €0 €+3 374 €
6+3 374 €0 €+3 374 €
7+3 374 €0 €+3 374 €
8+3 374 €0 €+3 374 €
9+3 374 €+624 €+2 750 €
10+3 374 €+2 933 €+441 €
11+3 374 €+3 150 €+224 €
12+3 374 €+3 372 €+2 €
13+3 374 €+3 601 €-227 €
14+3 374 €+3 836 €-462 €
15+3 374 €+4 078 €-704 €
16+3 374 €+4 326 €-952 €
17+3 374 €+4 581 €-1 207 €
18+3 374 €+4 843 €-1 469 €
19+3 374 €+5 112 €-1 738 €
20+3 374 €+5 389 €-2 015 €
21+3 374 €+5 674 €-2 300 €
22+3 374 €+5 966 €-2 592 €
23+3 374 €+6 267 €-2 893 €
24+3 374 €+6 576 €-3 202 €
25+3 374 €+6 893 €-3 519 €
Total+84 350 €+70 802 €+13 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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