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Maison à vendre

VilleVillecresnes (94)
Surface214
Coût Total513 070
Loyer Annuel42 505
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+532
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 419 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 1 957,94 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 24 m²), 7 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Alarme

SR IMMOBILIER vous propose, dans le quartier pavillonnaire du centre de Villecresnes, une maison familiale de belle facture, non mitoyenne, édifiée sur vide sanitaire et située en retrait de la rue, offrant calme et intimité, sur un terrain arboré de 700m².

Au rez-de-chaussée, elle se compose d'un espace de vie de plain-pied comportant une grande entrée avec escalier chêne, un séjour lumineux exposé plein sud avec cheminée bourguignonne fonctionnelle, donnant sur une terrasse d'environ 41 m² et un jardin arrière arboré et sans vis-à-vis. (possibilité d'agrandir le séjour sur une des chambres). La cuisine dinatoire également exposée plein sud, récemment aménagée et équipée, est attenante au séjour et dispose d'une arrière-cuisine (possibilité d'agrandir la cuisine sur l'arrière cuisine). Ce niveau comprend également quatre chambres (dont deux récemment refaites à neuf) ainsi qu'une salle d'eau avec WC récemment refaite à neuf (possibilité de les séparer).

À l'étage, un palier dessert trois chambres exposées Sud, dont une chambre parentale (idéal bureau ou espace détente) avec accès à un grenier , ainsi qu'une salle d'eau avec WC récemment refaite à neuf.

Un garage attenant avec débarras et chaufferie permet de stationner un véhicule et est équipé d'une prise de recharge pour véhicule électrique. Un emplacement extérieur permet d'accueillir un second véhicule.

Les + : maison non mitoyenne, en retrait de la rue, double espace extérieur (jardin avant et arrière), potentiel d'aménagement, secteur calme et recherché.

Maison fonctionnelle, idéale pour une famille

Ville : Villecresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.718289, 2.526074
Total : 513 070
Prix d'acquisition : 419 000
Travaux : 60 550
Valeur du bien : 479 550
Frais de notaire : 33 520
Coût estimé : 33 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.10€ - 20.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 3542€/mois
Loyer annuel estimé : 42505€/an
Fourchette totale : 2803€ - 4476€/mois
Fourchette annuelle : 33636€ - 53711€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 750 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :802 500
Prix d'achat :419 000
Décote à l'achat :-383 500 (-47.8%)
Marge achat-revente :289 430€ (36.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :513 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 505,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :149,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 655,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :238 639,21
Coût de l'assurance :44 893,62
Taxe foncière : 4 250,45€/an
Soit par mois : 354,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 542,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 009,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :532,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 214 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 550(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 840
    Isolation combles: 214 m² × 60€/m² = 12840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 300
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:100
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecresnes (coefficient 1.2 appliqué pour l'isolation et les fenêtres, pas d'ajustement pour les autres postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 140✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 505 €/an
Calcul : 3 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 513 070 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 796 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 156
Revenus locatifs : +42 505
Charges déductibles : -83 156
Résultat foncier Année 1 : -40 652(Déficit de 40 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 252
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 606 €/an
Revenus locatifs : +42 505
Charges déductibles : -22 606
Résultat foncier Années 2+ : 19 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19251.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 419 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 272 350(65% de 419 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 904 €/an
Calcul : 272 350 € × 3,636% = 9 904
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 50583 17316 576-40 66821 400 €19 268 €19 268 €
243 35522 17516 12921 180---
344 22221 71215 66622 510---
445 10621 23415 18823 872---
546 00820 74014 69425 268---
646 92820 23014 18326 699---
747 86719 70213 65628 165---
848 82419 15713 11129 667---
949 80118 59512 54831 206---
1050 79718 01311 96732 784---
1151 81317 41211 36634 401---
1252 84916 79110 74536 058---
1353 90616 15010 10437 756---
1454 98415 4879 44139 497---
1556 08414 8028 75641 281---
1657 20514 0958 04943 110---
1758 35013 3647 31844 985---
1859 51712 6096 56346 908---
1960 70711 8295 78248 878---
2061 92111 0224 97650 899---
2163 15910 1904 14352 970---
2264 4239 3293 28355 094---
2365 7118 4402 39457 271---
2467 0257 5211 47559 504---
2568 3666 57252661 794---
TOTAL1 361 432450 344238 639911 08821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 911 088
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 926-6 420+15 346
2+8 926+574+8 352
3+8 926+6 753+2 173
4+8 926+7 162+1 764
5+8 926+7 580+1 346
6+8 926+8 010+916
7+8 926+8 449+477
8+8 926+8 900+26
9+8 926+9 362-436
10+8 926+9 835-909
11+8 926+10 320-1 394
12+8 926+10 817-1 891
13+8 926+11 327-2 401
14+8 926+11 849-2 923
15+8 926+12 384-3 458
16+8 926+12 933-4 007
17+8 926+13 496-4 570
18+8 926+14 072-5 146
19+8 926+14 663-5 737
20+8 926+15 270-6 344
21+8 926+15 891-6 965
22+8 926+16 528-7 602
23+8 926+17 181-8 255
24+8 926+17 851-8 925
25+8 926+18 538-9 612
Total+223 150+273 326+-50 176
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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