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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillecresnes (94)
Surface214m²
Coût Total513 070€
Loyer Annuel42 505€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+532€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 419 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 1 957,94 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 24 m²), 7 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Alarme

SR IMMOBILIER vous propose, dans le quartier pavillonnaire du centre de Villecresnes, une maison familiale de belle facture, non mitoyenne, édifiée sur vide sanitaire et située en retrait de la rue, offrant calme et intimité, sur un terrain arboré de 700m².

Au rez-de-chaussée, elle se compose d'un espace de vie de plain-pied comportant une grande entrée avec escalier chêne, un séjour lumineux exposé plein sud avec cheminée bourguignonne fonctionnelle, donnant sur une terrasse d'environ 41 m² et un jardin arrière arboré et sans vis-à-vis. (possibilité d'agrandir le séjour sur une des chambres). La cuisine dinatoire également exposée plein sud, récemment aménagée et équipée, est attenante au séjour et dispose d'une arrière-cuisine (possibilité d'agrandir la cuisine sur l'arrière cuisine). Ce niveau comprend également quatre chambres (dont deux récemment refaites à neuf) ainsi qu'une salle d'eau avec WC récemment refaite à neuf (possibilité de les séparer).

À l'étage, un palier dessert trois chambres exposées Sud, dont une chambre parentale (idéal bureau ou espace détente) avec accès à un grenier , ainsi qu'une salle d'eau avec WC récemment refaite à neuf.

Un garage attenant avec débarras et chaufferie permet de stationner un véhicule et est équipé d'une prise de recharge pour véhicule électrique. Un emplacement extérieur permet d'accueillir un second véhicule.

Les + : maison non mitoyenne, en retrait de la rue, double espace extérieur (jardin avant et arrière), potentiel d'aménagement, secteur calme et recherché.

Maison fonctionnelle, idéale pour une famille

Ville : Villecresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.718289, 2.526074
Total : 513 070€
Prix d'acquisition : 419 000€
Travaux : 60 550€
Valeur du bien : 479 550€
Frais de notaire : 33 520€
Coût estimé : 33 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.10€ - 20.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 3542€/mois
Loyer annuel estimé : 42505€/an
Fourchette totale : 2803€ - 4476€/mois
Fourchette annuelle : 33636€ - 53711€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 750 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :802 500 €
Prix d'achat :419 000 €
Décote à l'achat :-383 500€ (-47.8%)
Marge achat-revente :289 430€ (36.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :513 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 505,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :149,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 655,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :238 639,21€
Coût de l'assurance :44 893,62€
Taxe foncière : 4 250,45€/an
Soit par mois : 354,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 542,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 009,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :532,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 214 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 550 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 840€
    Isolation combles: 214 m² × 60€/m² = 12840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:100€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecresnes (coefficient 1.2 appliqué pour l'isolation et les fenêtres, pas d'ajustement pour les autres postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 505 €/an
Calcul : 3 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 513 070 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 796 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 156 €
Revenus locatifs : +42 505 €
Charges déductibles : -83 156 €
Résultat foncier Année 1 : -40 652 €(Déficit de 40 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 606 €/an
Revenus locatifs : +42 505 €
Charges déductibles : -22 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19251.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 419 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 272 350 €(65% de 419 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 904 €/an
Calcul : 272 350 € × 3,636% = 9 904 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 505 €83 173 €16 576 €-40 668 €21 400 €19 268 €19 268 €
243 355 €22 175 €16 129 €21 180 €---
344 222 €21 712 €15 666 €22 510 €---
445 106 €21 234 €15 188 €23 872 €---
546 008 €20 740 €14 694 €25 268 €---
646 928 €20 230 €14 183 €26 699 €---
747 867 €19 702 €13 656 €28 165 €---
848 824 €19 157 €13 111 €29 667 €---
949 801 €18 595 €12 548 €31 206 €---
1050 797 €18 013 €11 967 €32 784 €---
1151 813 €17 412 €11 366 €34 401 €---
1252 849 €16 791 €10 745 €36 058 €---
1353 906 €16 150 €10 104 €37 756 €---
1454 984 €15 487 €9 441 €39 497 €---
1556 084 €14 802 €8 756 €41 281 €---
1657 205 €14 095 €8 049 €43 110 €---
1758 350 €13 364 €7 318 €44 985 €---
1859 517 €12 609 €6 563 €46 908 €---
1960 707 €11 829 €5 782 €48 878 €---
2061 921 €11 022 €4 976 €50 899 €---
2163 159 €10 190 €4 143 €52 970 €---
2264 423 €9 329 €3 283 €55 094 €---
2365 711 €8 440 €2 394 €57 271 €---
2467 025 €7 521 €1 475 €59 504 €---
2568 366 €6 572 €526 €61 794 €---
TOTAL1 361 432 €450 344 €238 639 €911 088 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 911 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 926 €-6 420 €+15 346 €
2+8 926 €+574 €+8 352 €
3+8 926 €+6 753 €+2 173 €
4+8 926 €+7 162 €+1 764 €
5+8 926 €+7 580 €+1 346 €
6+8 926 €+8 010 €+916 €
7+8 926 €+8 449 €+477 €
8+8 926 €+8 900 €+26 €
9+8 926 €+9 362 €-436 €
10+8 926 €+9 835 €-909 €
11+8 926 €+10 320 €-1 394 €
12+8 926 €+10 817 €-1 891 €
13+8 926 €+11 327 €-2 401 €
14+8 926 €+11 849 €-2 923 €
15+8 926 €+12 384 €-3 458 €
16+8 926 €+12 933 €-4 007 €
17+8 926 €+13 496 €-4 570 €
18+8 926 €+14 072 €-5 146 €
19+8 926 €+14 663 €-5 737 €
20+8 926 €+15 270 €-6 344 €
21+8 926 €+15 891 €-6 965 €
22+8 926 €+16 528 €-7 602 €
23+8 926 €+17 181 €-8 255 €
24+8 926 €+17 851 €-8 925 €
25+8 926 €+18 538 €-9 612 €
Total+223 150 €+273 326 €+-50 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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