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Appartement à vendre

VilleAnnemasse (74)
Surface83.87m²
Coût Total238 800€
Loyer Annuel21 059€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 83.87 m²
Prix au m² : 2 503,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

NG IMMO ANNEMASSE T4 AVEC BALCON Idéalement situé à Annemasse, à proximité du futur arrêt de tramway, des commerces et des écoles, venez découvrir cet agréable appartement de type 4, offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle, PREVOIR TRAVAUX. Dès l'entrée, un hall dessert une cuisine avec cellier ainsi qu'un vaste salon lumineux donnant directement accès au balcon. L'espace nuit se compose de 3 chambres, d'une salle de bains entièrement rénovée, d'un WC indépendant ainsi que de plusieurs placards de rangement. Une cave complète ce bien. Vous bénéficierez également d'un parking réservé aux résidents de la copropriété. Un appartement idéal pour une famille ou un investissement, bénéficiant d'un emplacement pratique à proximité immédiate des commodités et des transports. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, votre agent Ozan Cakir est à votre écoute

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.192009, 6.247555
Total : 238 800€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 222 000€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.87m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1755€/mois
Loyer annuel estimé : 21059€/an
Fourchette totale : 1305€ - 2360€/mois
Fourchette annuelle : 15661€ - 28318€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 366,37 €/m²
Basé sur :510 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 337 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-72 337€ (-25.6%)
Marge achat-revente :43 537€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :69,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 615,62€
Coût de l'assurance :20 895,00€
Taxe foncière : 2 105,93€/an
Soit par mois : 175,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 754,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :311,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83.87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 83.87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 059 €/an
Calcul : 1 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 242 €
Revenus locatifs : +21 059 €
Charges déductibles : -23 242 €
Résultat foncier Année 1 : -2 183 €(Déficit de 2 183 €)
Imputable sur revenu global : 2 183 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 242 €/an
Revenus locatifs : +21 059 €
Charges déductibles : -11 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 817 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 059 €23 250 €8 308 €-2 191 €2 191 €--
221 480 €11 033 €8 091 €10 447 €---
321 910 €10 808 €7 867 €11 102 €---
422 348 €10 575 €7 634 €11 773 €---
522 795 €10 334 €7 392 €12 461 €---
623 251 €10 084 €7 143 €13 167 €---
723 716 €9 826 €6 884 €13 891 €---
824 191 €9 558 €6 616 €14 633 €---
924 674 €9 280 €6 338 €15 394 €---
1025 168 €8 992 €6 051 €16 175 €---
1125 671 €8 694 €5 753 €16 977 €---
1226 185 €8 386 €5 444 €17 799 €---
1326 708 €8 066 €5 125 €18 642 €---
1427 242 €7 735 €4 794 €19 507 €---
1527 787 €7 393 €4 451 €20 395 €---
1628 343 €7 038 €4 096 €21 305 €---
1728 910 €6 670 €3 728 €22 240 €---
1829 488 €6 289 €3 347 €23 199 €---
1930 078 €5 894 €2 953 €24 184 €---
2030 679 €5 486 €2 544 €25 194 €---
2131 293 €5 062 €2 121 €26 231 €---
2231 919 €4 624 €1 682 €27 295 €---
2332 557 €4 170 €1 228 €28 388 €---
2433 208 €3 699 €758 €29 509 €---
2533 873 €3 212 €270 €30 660 €---
TOTAL674 535 €206 159 €120 616 €468 377 €2 191 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 657 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 422 €-657 €+5 079 €
2+4 422 €+3 134 €+1 288 €
3+4 422 €+3 331 €+1 091 €
4+4 422 €+3 532 €+890 €
5+4 422 €+3 738 €+684 €
6+4 422 €+3 950 €+472 €
7+4 422 €+4 167 €+255 €
8+4 422 €+4 390 €+32 €
9+4 422 €+4 618 €-196 €
10+4 422 €+4 853 €-431 €
11+4 422 €+5 093 €-671 €
12+4 422 €+5 340 €-918 €
13+4 422 €+5 593 €-1 171 €
14+4 422 €+5 852 €-1 430 €
15+4 422 €+6 118 €-1 696 €
16+4 422 €+6 392 €-1 970 €
17+4 422 €+6 672 €-2 250 €
18+4 422 €+6 960 €-2 538 €
19+4 422 €+7 255 €-2 833 €
20+4 422 €+7 558 €-3 136 €
21+4 422 €+7 869 €-3 447 €
22+4 422 €+8 189 €-3 767 €
23+4 422 €+8 516 €-4 094 €
24+4 422 €+8 853 €-4 431 €
25+4 422 €+9 198 €-4 776 €
Total+110 550 €+140 513 €+-29 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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