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Maison - 4 pièce(s) - 159 m²

VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface159m²
Coût Total457 720€
Loyer Annuel39 190€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+570€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 2 264,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Agent Sur Mesure Paris 5 vous propose une Maison individuelle à Rénover - à 7 minutes à pied du RER C

La maison principale développe une surface de 159,21 dont 80,44 m² dans la maison principale

Elle s'organise sur un rez-de-chaussée et un sous-sol aménagé.

Le rez-de-chaussée comprend une entrée, un séjour, un salon ainsi qu'une cuisine indépendante.

Le sous-sol accueille une chambre, une salle de bains, un WC ainsi que des espaces de dégagement et de rangement. Un garage complète cet ensemble.

La première annexe se compose d'une cuisine, d'un WC et d'un dégagement avec escalier menant à l'étage, où se trouvent une chambre et une salle d'eau.

Bien présenté par Agences de France par délégation.

Agences de France - SIREN : 899413603 - Titulaire de la carte T : 2900009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Coordonnées : 48.803130, 2.399630
Total : 457 720€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 68 920€
Valeur du bien : 428 920€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 20.54€/m²/mois
Fourchette : 14.23€ - 29.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 3266€/mois
Loyer annuel estimé : 39190€/an
Fourchette totale : 2263€ - 4713€/mois
Fourchette annuelle : 27158€ - 56552€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 12.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 222,35 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :830 354 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-470 354€ (-56.6%)
Marge achat-revente :372 634€ (44.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :457 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 235,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :133,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 368,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 894,81€
Coût de l'assurance :40 050,50€
Taxe foncière : 3 919,00€/an
Soit par mois : 326,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 265,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 695,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :570,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 476 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 159 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 920 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 720€
    Isolation toiture: 159 m² × 80€/m² = 12720€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Électricité: 600€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 190 €/an
Calcul : 3 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 457 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 602 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 215 €
Revenus locatifs : +39 190 €
Charges déductibles : -89 215 €
Résultat foncier Année 1 : -50 025 €(Déficit de 50 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 295 €/an
Revenus locatifs : +39 190 €
Charges déductibles : -20 295 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28624.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 190 €89 229 €14 788 €-50 039 €21 400 €28 639 €28 639 €
239 974 €19 910 €14 389 €20 064 €--8 575 €
340 773 €19 497 €13 976 €21 276 €---
441 589 €19 070 €13 549 €22 518 €---
542 420 €18 630 €13 109 €23 791 €---
643 269 €18 174 €12 653 €25 095 €---
744 134 €17 704 €12 183 €26 430 €---
845 017 €17 218 €11 697 €27 799 €---
945 917 €16 716 €11 195 €29 202 €---
1046 836 €16 197 €10 676 €30 639 €---
1147 772 €15 661 €10 140 €32 112 €---
1248 728 €15 107 €9 586 €33 621 €---
1349 702 €14 535 €9 014 €35 168 €---
1450 696 €13 944 €8 423 €36 753 €---
1551 710 €13 333 €7 812 €38 378 €---
1652 745 €12 702 €7 181 €40 043 €---
1753 799 €12 049 €6 528 €41 750 €---
1854 875 €11 376 €5 855 €43 500 €---
1955 973 €10 680 €5 159 €45 293 €---
2057 092 €9 960 €4 439 €47 132 €---
2158 234 €9 217 €3 696 €49 017 €---
2259 399 €8 450 €2 929 €50 949 €---
2360 587 €7 656 €2 135 €52 930 €---
2461 799 €6 837 €1 316 €54 962 €---
2563 035 €5 990 €469 €57 044 €---
TOTAL1 255 266 €419 840 €212 895 €835 426 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 835 426 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 230 €-6 420 €+14 650 €
2+8 230 €0 €+8 230 €
3+8 230 €+3 810 €+4 420 €
4+8 230 €+6 756 €+1 474 €
5+8 230 €+7 137 €+1 093 €
6+8 230 €+7 528 €+702 €
7+8 230 €+7 929 €+301 €
8+8 230 €+8 340 €-110 €
9+8 230 €+8 760 €-530 €
10+8 230 €+9 192 €-962 €
11+8 230 €+9 633 €-1 403 €
12+8 230 €+10 086 €-1 856 €
13+8 230 €+10 550 €-2 320 €
14+8 230 €+11 026 €-2 796 €
15+8 230 €+11 513 €-3 283 €
16+8 230 €+12 013 €-3 783 €
17+8 230 €+12 525 €-4 295 €
18+8 230 €+13 050 €-4 820 €
19+8 230 €+13 588 €-5 358 €
20+8 230 €+14 140 €-5 910 €
21+8 230 €+14 705 €-6 475 €
22+8 230 €+15 285 €-7 055 €
23+8 230 €+15 879 €-7 649 €
24+8 230 €+16 489 €-8 259 €
25+8 230 €+17 113 €-8 883 €
Total+205 750 €+250 628 €+-44 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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