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Vente appartement 5 pièces 110 m² Bondy (93140) - Superimmo

VilleBondy (93)
Surface110
Coût Total240 000
Loyer Annuel22 086
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+385
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 627,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

La Remise à Jorelle – Duplex avec jardin privatif et double garage À quelques minutes à pied du tram T4, en limite de Villemomble et du Raincy, ce duplex de 78 m² loi Carrez (110 m² habitables) occupe les deux derniers étages d'une petite copropriété composée de seulement deux lots, avec de très faibles charges. Traversant est-ouest, il bénéficie d'une belle luminosité. Le premier niveau comprend une entrée, un séjour avec cheminée, une cuisine semi-ouverte, deux chambres et une salle de bains avec WC. À l'étage, les combles aménagées proposent deux chambres en enfilade, dont l'une dispose d'un point d'eau. Un balcon, une cave, un garage double ainsi qu'une place de parking extérieur complètent l'ensemble. Le jardin privatif d'environ 227 m² est situé en fond de parcelle. Il ne communique pas directement avec l'appartement. Arboré et au calme, il constitue un espace extérieur indépendant. Un bien rare sur le marché, offrant un compromis intéressant entre appartement et maison. Tram T4 à quelques minutes à pied 78 m² Carrez – 110 m² habitables Copropriété de 2 lots Très faibles charges Jardin privatif indépendant 227 m² Garage double + place de parking extérieur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Dominique De Sousa - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Bobigny sous le n°983844192. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 ParisAfficher plus

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.900684, 2.491354
Total : 240 000
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 46 680
Valeur du bien : 225 680
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1841€/mois
Loyer annuel estimé : 22086€/an
Fourchette totale : 1522€ - 2226€/mois
Fourchette annuelle : 18264€ - 26708€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 034,14 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 755
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-154 755 (-46.4%)
Marge achat-revente :93 755€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 182,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 242,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 682,79
Coût de l'assurance :18 000,00
Taxe foncière : 2 208,61€/an
Soit par mois : 184,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 29,17€/mois
Soit par an : 350,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 840,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :385,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 680(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France). Coefficient 1.2 appliqué pour les travaux. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 086 €/an
Calcul : 1 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 209 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 896
Revenus locatifs : +22 086
Charges déductibles : -57 896
Résultat foncier Année 1 : -35 810(Déficit de 35 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 410
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 216 €/an
Revenus locatifs : +22 086
Charges déductibles : -11 216
Résultat foncier Années 2+ : 10 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14409.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 08657 9037 945-35 81721 400 €14 417 €14 417 €
222 52811 0117 73211 517--2 900 €
322 97810 7917 51312 187---
423 43810 5647 28612 874---
523 90710 3307 05113 577---
624 38510 0876 80814 298---
724 8729 8366 55715 037---
825 3709 5766 29815 794---
925 8779 3086 02916 570---
1026 3959 0305 75217 365---
1126 9238 7435 46518 180---
1227 4618 4465 16819 015---
1328 0108 1404 86119 871---
1428 5717 8224 54420 748---
1529 1427 4944 21621 648---
1629 7257 1553 87622 570---
1730 3196 8043 52623 515---
1830 9266 4423 16324 484---
1931 5446 0672 78825 478---
2032 1755 6792 40026 496---
2132 8195 2781 99927 541---
2233 4754 8631 58528 612---
2334 1454 4341 15629 710---
2434 8273 99171330 836---
2535 5243 53325431 991---
TOTAL707 423243 328114 683464 09521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 464 095
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 638-6 420+11 058
2+4 6380+4 638
3+4 638+2 786+1 852
4+4 638+3 862+776
5+4 638+4 073+565
6+4 638+4 289+349
7+4 638+4 511+127
8+4 638+4 738-100
9+4 638+4 971-333
10+4 638+5 209-571
11+4 638+5 454-816
12+4 638+5 704-1 066
13+4 638+5 961-1 323
14+4 638+6 224-1 586
15+4 638+6 494-1 856
16+4 638+6 771-2 133
17+4 638+7 055-2 417
18+4 638+7 345-2 707
19+4 638+7 643-3 005
20+4 638+7 949-3 311
21+4 638+8 262-3 624
22+4 638+8 584-3 946
23+4 638+8 913-4 275
24+4 638+9 251-4 613
25+4 638+9 597-4 959
Total+115 950+139 229+-23 279
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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