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Détails du bien

VilleGrenoble (38)
Surface84m²
Coût Total153 700€
Loyer Annuel12 036€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement de type T3 de 77m2 et balcon fermé de 7m2, au 4eme Etage, traversant avec une vue dégagée sur les montagnes.

Ce bien est composé :

  • Une cuisine équipée ouverte sur le salon
  • Un grand salon/séjour
  • Un balcon fermé exposé sur - ouest
  • 2 chambres
  • un bureau
  • Une salle d'eau

Très bonne rentabilité locative Ce logement n'est pas concerné par l'encadrement des loyers. Situé à Grenoble, à proximité des transports en commun, bus et tram. Pour tout renseignement, contactez nous ! Copropriété de 300 lots - dont 299 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1400.00 euros.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 153 700€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 144 900€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12036€/an
Fourchette totale : 782€ - 1287€/mois
Fourchette annuelle : 9379€ - 15446€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 168,86 €/m²
Basé sur :982 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 184 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-72 184€ (-39.6%)
Marge achat-revente :28 484€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 671,98€
Coût de l'assurance :13 448,75€
Taxe foncière : 1 203,59€/an
Soit par mois : 100,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 002,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 023,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture des chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Électricité à mettre aux normes dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 036 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 201 €
Revenus locatifs : +12 036 €
Charges déductibles : -43 201 €
Résultat foncier Année 1 : -31 165 €(Déficit de 31 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 301 €/an
Revenus locatifs : +12 036 €
Charges déductibles : -8 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9765.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 036 €43 206 €5 164 €-31 170 €21 400 €9 770 €9 770 €
212 277 €8 169 €5 027 €4 108 €--5 662 €
312 522 €8 027 €4 885 €4 495 €--1 167 €
412 773 €7 880 €4 739 €4 892 €---
513 028 €7 728 €4 587 €5 300 €---
613 289 €7 571 €4 430 €5 717 €---
713 554 €7 409 €4 267 €6 146 €---
813 825 €7 241 €4 099 €6 585 €---
914 102 €7 067 €3 925 €7 035 €---
1014 384 €6 887 €3 745 €7 497 €---
1114 672 €6 701 €3 559 €7 971 €---
1214 965 €6 508 €3 367 €8 457 €---
1315 264 €6 309 €3 167 €8 955 €---
1415 570 €6 103 €2 961 €9 467 €---
1515 881 €5 890 €2 748 €9 991 €---
1616 199 €5 669 €2 527 €10 530 €---
1716 523 €5 441 €2 299 €11 082 €---
1816 853 €5 205 €2 063 €11 648 €---
1917 190 €4 961 €1 819 €12 230 €---
2017 534 €4 708 €1 566 €12 826 €---
2117 885 €4 447 €1 305 €13 438 €---
2218 242 €4 176 €1 035 €14 066 €---
2318 607 €3 896 €755 €14 711 €---
2418 979 €3 607 €465 €15 372 €---
2519 359 €3 308 €166 €16 051 €---
TOTAL385 513 €188 111 €74 672 €197 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 528 €-6 420 €+8 948 €
2+2 528 €0 €+2 528 €
3+2 528 €0 €+2 528 €
4+2 528 €+1 118 €+1 410 €
5+2 528 €+1 590 €+938 €
6+2 528 €+1 715 €+813 €
7+2 528 €+1 844 €+684 €
8+2 528 €+1 975 €+553 €
9+2 528 €+2 111 €+417 €
10+2 528 €+2 249 €+279 €
11+2 528 €+2 391 €+137 €
12+2 528 €+2 537 €-9 €
13+2 528 €+2 687 €-159 €
14+2 528 €+2 840 €-312 €
15+2 528 €+2 997 €-469 €
16+2 528 €+3 159 €-631 €
17+2 528 €+3 325 €-797 €
18+2 528 €+3 495 €-967 €
19+2 528 €+3 669 €-1 141 €
20+2 528 €+3 848 €-1 320 €
21+2 528 €+4 031 €-1 503 €
22+2 528 €+4 220 €-1 692 €
23+2 528 €+4 413 €-1 885 €
24+2 528 €+4 612 €-2 084 €
25+2 528 €+4 815 €-2 287 €
Total+63 200 €+59 220 €+3 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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