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Immeuble Saint Nazaire 220 m2

VilleSaint-Nazaire (44)
Surface220m²
Coût Total376 080€
Loyer Annuel30 968€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 359,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

Immeuble de rapport comprenant trois appartements , un local commercial . Au rez de chaussée, le local commercial se compose d'une salle, cuisine, débarras et deux annexes qui le complètent. Au 1er étage, deux appartements composé pour chacun, d'une entrée, cuisine ouverte sur Séjour, WC, salle de bain ou salle de douche. Au 2é étage un appartement composé d'une pièce de vie, cuisine aménagée et équipée, deux chambres, salle d'eau et WC. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291962.pdf

Ville : Saint-Nazaire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44600
Coordonnées : 47.297243, -2.190936
Total : 376 080€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 53 160€
Valeur du bien : 352 160€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2581€/mois
Loyer annuel estimé : 30968€/an
Fourchette totale : 1915€ - 3477€/mois
Fourchette annuelle : 22985€ - 41723€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 254,29 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :495 943 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-196 943€ (-39.7%)
Marge achat-revente :119 863€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :376 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 878,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :109,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 988,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 534,08€
Coût de l'assurance :32 907,00€
Taxe foncière : 3 096,76€/an
Soit par mois : 258,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 580,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 246,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement léger est recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace buanderie
Quantité: 1 espace (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 160 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Rafraîchissement espace buanderie: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Autres pièces - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 968 €/an
Calcul : 2 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 376 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 316 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 496 €
Revenus locatifs : +30 968 €
Charges déductibles : -70 496 €
Résultat foncier Année 1 : -39 529 €(Déficit de 39 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 336 €/an
Revenus locatifs : +30 968 €
Charges déductibles : -17 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18128.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 968 €70 508 €12 935 €-39 541 €21 400 €18 141 €18 141 €
231 587 €17 009 €12 595 €14 578 €--3 562 €
332 219 €16 657 €12 244 €15 562 €---
432 863 €16 292 €11 879 €16 571 €---
533 520 €15 915 €11 502 €17 605 €---
634 191 €15 525 €11 112 €18 666 €---
734 874 €15 121 €10 708 €19 754 €---
835 572 €14 702 €10 289 €20 870 €---
936 283 €14 269 €9 856 €22 015 €---
1037 009 €13 820 €9 407 €23 189 €---
1137 749 €13 355 €8 942 €24 394 €---
1238 504 €12 874 €8 461 €25 630 €---
1339 274 €12 377 €7 963 €26 898 €---
1440 060 €11 861 €7 448 €28 199 €---
1540 861 €11 327 €6 914 €29 534 €---
1641 678 €10 774 €6 361 €30 904 €---
1742 512 €10 202 €5 789 €32 310 €---
1843 362 €9 610 €5 197 €33 752 €---
1944 229 €8 996 €4 583 €35 233 €---
2045 114 €8 361 €3 948 €36 753 €---
2146 016 €7 704 €3 290 €38 313 €---
2246 936 €7 023 €2 610 €39 914 €---
2347 875 €6 318 €1 905 €41 557 €---
2448 833 €5 588 €1 175 €43 245 €---
2549 809 €4 832 €419 €44 977 €---
TOTAL991 900 €351 020 €187 534 €640 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 640 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 503 €-6 420 €+12 923 €
2+6 503 €0 €+6 503 €
3+6 503 €+3 600 €+2 903 €
4+6 503 €+4 971 €+1 532 €
5+6 503 €+5 281 €+1 222 €
6+6 503 €+5 600 €+903 €
7+6 503 €+5 926 €+577 €
8+6 503 €+6 261 €+242 €
9+6 503 €+6 604 €-101 €
10+6 503 €+6 957 €-454 €
11+6 503 €+7 318 €-815 €
12+6 503 €+7 689 €-1 186 €
13+6 503 €+8 069 €-1 566 €
14+6 503 €+8 460 €-1 957 €
15+6 503 €+8 860 €-2 357 €
16+6 503 €+9 271 €-2 768 €
17+6 503 €+9 693 €-3 190 €
18+6 503 €+10 126 €-3 623 €
19+6 503 €+10 570 €-4 067 €
20+6 503 €+11 026 €-4 523 €
21+6 503 €+11 494 €-4 991 €
22+6 503 €+11 974 €-5 471 €
23+6 503 €+12 467 €-5 964 €
24+6 503 €+12 973 €-6 470 €
25+6 503 €+13 493 €-6 990 €
Total+162 575 €+192 264 €+-29 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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