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Maison à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface103m²
Coût Total131 844€
Loyer Annuel9 507€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 800 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 726,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Non meublé

Entre Forêt et Brelandière, MAISON ANCIENNE A RENOVER, +100m2 hab., comprenant :

. en RC surélevé : entrée, cuisine (11m2) s/véranda (7m2), bureau (7m2), salle à manger-salon (31m2) av chem, chambre (14m2), salle de bains faïencée, wc ;

. à l'étage : pièce desservant une petite pièce et 1 chambre (12m2) av plac et sdb.

Garage, cellier/chaufferie, cave.

Cour/jardinet/parking s/terrain de 270m2.

74 800 euros. 70 000 euros + Honoraires de négo. : 4 800 euros (soit 6,86% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.809622, 0.526106
Total : 131 844€
Prix d'acquisition : 74 800€
Travaux : 51 060€
Valeur du bien : 125 860€
Frais de notaire : 5 984€
Coût estimé : 5 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9507€/an
Fourchette totale : 642€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7707€ - 11726€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,22 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 271 €
Prix d'achat :74 800 €
Décote à l'achat :-50 471€ (-40.3%)
Marge achat-revente :-6 573€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 844€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 709,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 109,58€
Coût de l'assurance :15 821,28€
Taxe foncière : 950,66€/an
Soit par mois : 79,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: environ 22 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 060 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 180€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:4 800€
    Remplacement fenêtres: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:880€
    Peinture salon: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 507 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 844 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 135 €
Revenus locatifs : +9 507 €
Charges déductibles : -57 135 €
Résultat foncier Année 1 : -47 628 €(Déficit de 47 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 075 €/an
Revenus locatifs : +9 507 €
Charges déductibles : -6 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26228.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 620 €(65% de 74 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 768 €/an
Calcul : 48 620 € × 3,636% = 1 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 507 €57 139 €4 495 €-47 632 €21 400 €26 232 €26 232 €
29 697 €5 960 €4 377 €3 736 €--22 496 €
39 891 €5 838 €4 254 €4 053 €--18 443 €
410 089 €5 711 €4 127 €4 378 €--14 065 €
510 290 €5 579 €3 996 €4 711 €--9 354 €
610 496 €5 443 €3 860 €5 053 €--4 301 €
710 706 €5 302 €3 719 €5 404 €---
810 920 €5 156 €3 573 €5 764 €---
911 139 €5 006 €3 422 €6 133 €---
1011 361 €4 849 €3 266 €6 512 €---
1111 589 €4 688 €3 104 €6 901 €---
1211 820 €4 520 €2 937 €7 300 €---
1312 057 €4 347 €2 764 €7 710 €---
1412 298 €4 168 €2 584 €8 130 €---
1512 544 €3 982 €2 399 €8 561 €---
1612 795 €3 790 €2 207 €9 004 €---
1713 051 €3 592 €2 008 €9 459 €---
1813 312 €3 386 €1 802 €9 926 €---
1913 578 €3 173 €1 589 €10 405 €---
2013 849 €2 952 €1 369 €10 897 €---
2114 126 €2 724 €1 141 €11 402 €---
2214 409 €2 488 €905 €11 921 €---
2314 697 €2 244 €660 €12 453 €---
2414 991 €1 991 €407 €13 000 €---
2515 291 €1 729 €145 €13 562 €---
TOTAL304 501 €155 757 €65 110 €148 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 996 €-6 420 €+8 416 €
2+1 996 €0 €+1 996 €
3+1 996 €0 €+1 996 €
4+1 996 €0 €+1 996 €
5+1 996 €0 €+1 996 €
6+1 996 €0 €+1 996 €
7+1 996 €+331 €+1 665 €
8+1 996 €+1 729 €+267 €
9+1 996 €+1 840 €+156 €
10+1 996 €+1 954 €+42 €
11+1 996 €+2 070 €-74 €
12+1 996 €+2 190 €-194 €
13+1 996 €+2 313 €-317 €
14+1 996 €+2 439 €-443 €
15+1 996 €+2 568 €-572 €
16+1 996 €+2 701 €-705 €
17+1 996 €+2 838 €-842 €
18+1 996 €+2 978 €-982 €
19+1 996 €+3 122 €-1 126 €
20+1 996 €+3 269 €-1 273 €
21+1 996 €+3 421 €-1 425 €
22+1 996 €+3 576 €-1 580 €
23+1 996 €+3 736 €-1 740 €
24+1 996 €+3 900 €-1 904 €
25+1 996 €+4 069 €-2 073 €
Total+49 900 €+44 623 €+5 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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