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immeuble vente raismes 142m2

VilleRaismes (59)
Surface142m²
Coût Total220 380€
Loyer Annuel18 571€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 1 169,01 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de 139 m² à Raismes – Deux appartements – Travaux à prévoir

Immeuble situé à Raismes, d’une superficie totale de 139 m², comprenant deux appartements indépendants. Des travaux de rénovation sont à prévoir.

Appartement du rez-de-chaussée non rénové – 62 m² :

Séjour de 29 m² Chambre de 10 m² Bureau Salle d’eau WC indépendant Terrain de 300m²

Appartement à l’étage rénové – 66 m² :

Cuisine de 14 m² Salon de 17 m² Deux chambres de 12 m² chacune Salle de bain WC indépendant

DPE D/B pour les deux appartements.

Ce bien offre un potentiel intéressant pour un investissement locatif, avec deux logements pouvant être exploités séparément.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Maxence Degroote mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VALENCIENNES sous le numéro 993481647, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Raismes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59590
Total : 220 380€
Prix d'acquisition : 166 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 207 100€
Frais de notaire : 13 280€
Coût estimé : 13 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 10.90€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1548€/mois
Loyer annuel estimé : 18571€/an
Fourchette totale : 1288€ - 1859€/mois
Fourchette annuelle : 15461€ - 22307€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 379,63 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 907 €
Prix d'achat :166 000 €
Décote à l'achat :-29 907€ (-15.3%)
Marge achat-revente :-24 473€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :64,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 060,66€
Coût de l'assurance :19 283,25€
Taxe foncière : 1 857,10€/an
Soit par mois : 154,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 547,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 287,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien ou non conforme.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Immeuble avec appartement non rénové, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans l'appartement non rénové.
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Immeuble avec appartement non rénové, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement non rénové
Raison: DPE D - Immeuble avec appartement non rénové, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 62 m² × 12 500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 300€ = 4500€ (incluant peinture et électricité)
  • Salon:3 600€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 300€ = 3600€ (incluant peinture et électricité)
  • Chambres:4 800€
    Rafraîchissement 2 chambres: 24 m² × 300€ = 4800€ (incluant peinture et électricité)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€ = 10000€ (incluant plomberie, carrelage et éléments sanitaires)
  • Autres pièces:1 000€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 200€ = 1000€ (incluant peinture et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raismes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 571 €/an
Calcul : 1 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 380 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 688 €
Revenus locatifs : +18 571 €
Charges déductibles : -50 688 €
Résultat foncier Année 1 : -32 117 €(Déficit de 32 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 588 €/an
Revenus locatifs : +18 571 €
Charges déductibles : -9 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10717.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 900 €(65% de 166 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 924 €/an
Calcul : 107 900 € × 3,636% = 3 924 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 571 €50 695 €6 967 €-32 124 €21 400 €10 724 €10 724 €
218 942 €9 405 €6 777 €9 537 €--1 187 €
319 321 €9 209 €6 581 €10 112 €---
419 708 €9 007 €6 378 €10 701 €---
520 102 €8 797 €6 169 €11 304 €---
620 504 €8 582 €5 953 €11 922 €---
720 914 €8 359 €5 730 €12 555 €---
821 332 €8 128 €5 500 €13 204 €---
921 759 €7 891 €5 262 €13 868 €---
1022 194 €7 646 €5 017 €14 549 €---
1122 638 €7 392 €4 764 €15 246 €---
1223 091 €7 131 €4 502 €15 960 €---
1323 553 €6 861 €4 232 €16 692 €---
1424 024 €6 582 €3 953 €17 442 €---
1524 504 €6 294 €3 666 €18 210 €---
1624 994 €5 997 €3 368 €18 997 €---
1725 494 €5 690 €3 062 €19 804 €---
1826 004 €5 373 €2 745 €20 631 €---
1926 524 €5 046 €2 418 €21 478 €---
2027 054 €4 708 €2 080 €22 346 €---
2127 596 €4 360 €1 731 €23 236 €---
2228 147 €4 000 €1 371 €24 148 €---
2328 710 €3 628 €999 €25 083 €---
2429 285 €3 244 €616 €26 041 €---
2529 870 €2 848 €219 €27 022 €---
TOTAL594 835 €206 871 €100 061 €387 963 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 900 €-6 420 €+10 320 €
2+3 900 €0 €+3 900 €
3+3 900 €+2 678 €+1 222 €
4+3 900 €+3 210 €+690 €
5+3 900 €+3 391 €+509 €
6+3 900 €+3 577 €+323 €
7+3 900 €+3 767 €+133 €
8+3 900 €+3 961 €-61 €
9+3 900 €+4 160 €-260 €
10+3 900 €+4 365 €-465 €
11+3 900 €+4 574 €-674 €
12+3 900 €+4 788 €-888 €
13+3 900 €+5 008 €-1 108 €
14+3 900 €+5 233 €-1 333 €
15+3 900 €+5 463 €-1 563 €
16+3 900 €+5 699 €-1 799 €
17+3 900 €+5 941 €-2 041 €
18+3 900 €+6 189 €-2 289 €
19+3 900 €+6 443 €-2 543 €
20+3 900 €+6 704 €-2 804 €
21+3 900 €+6 971 €-3 071 €
22+3 900 €+7 244 €-3 344 €
23+3 900 €+7 525 €-3 625 €
24+3 900 €+7 812 €-3 912 €
25+3 900 €+8 107 €-4 207 €
Total+97 500 €+116 389 €+-18 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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