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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGuillon (89)
Surface187m²
Coût Total181 440€
Loyer Annuel17 766€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+381€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 518,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

Située à proximité de Montréal et de Guillon-Terre-Plaine, cette belle maison de caractère à rénover offre 187 €m² habitables et bénéficie d'un charmant jardin. Au rez-de-chaussée, l'entrée mène à une salle à manger de 37 €m² avec cheminée ouverte et baie vitrée donnant accès au jardin. Vous y trouverez également une salle d'eau avec WC de 5 €m², une cuisine de 25 €m² dotée de dalles de Bourgogne et d'un petit cellier à fromage, ainsi qu'un salon de 44 €m², lui aussi équipé de dalles de Bourgogne et d'une cheminée ouverte. À l'étage, un vaste palier de 19 €m² dessert une première chambre de 12 €m², une salle de bains avec double vasques et WC de 4 €m², une seconde chambre de 7 €m² et une suite parentale de 26 €m² avec baignoire, lavabo et bidet. Simple vitrage.Absence de chauffage. La maison est édifiée sur un terrain de 968 €m² comprenant un jardin à l'avant et à l'arrière, agrémenté d'une terrasse. La toiture est en bon état. Assainissement individuel à prévoir.

Ville : Guillon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89420
Coordonnées : 47.528882, 4.086883
Total : 181 440€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 76 680€
Valeur du bien : 173 680€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1481€/mois
Loyer annuel estimé : 17766€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1930€/mois
Fourchette annuelle : 13630€ - 23158€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 050 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :196 350 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-99 350€ (-50.6%)
Marge achat-revente :14 910€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 148,89€
Coût de l'assurance :15 876,00€
Taxe foncière : 1 776,61€/an
Soit par mois : 148,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 480,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :380,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon de 44 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 680 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 720€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 500€
  • Fenêtres double vitrage:14 300€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation cuisine complète:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 9000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain complète:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Parquet flottant:4 100€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Peinture chambres:2 900€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Rafraîchissement salon:6 660€
    Peinture salon: 44 m² × 40€/m² = 1760€, Électricité mise aux normes: 44 m² × 100€/m² = 4400€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 766 €/an
Calcul : 1 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 182 €
Revenus locatifs : +17 766 €
Charges déductibles : -85 182 €
Résultat foncier Année 1 : -67 416 €(Déficit de 67 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 016 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 502 €/an
Revenus locatifs : +17 766 €
Charges déductibles : -8 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46016.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 766 €85 188 €6 096 €-67 422 €21 400 €46 022 €46 022 €
218 121 €8 346 €5 934 €9 775 €--36 247 €
318 484 €8 179 €5 767 €10 305 €--25 941 €
418 854 €8 005 €5 594 €10 848 €--15 093 €
519 231 €7 826 €5 415 €11 404 €--3 689 €
619 615 €7 641 €5 229 €11 974 €---
720 008 €7 449 €5 037 €12 559 €---
820 408 €7 251 €4 839 €13 157 €---
920 816 €7 045 €4 634 €13 771 €---
1021 232 €6 833 €4 421 €14 399 €---
1121 657 €6 613 €4 201 €15 044 €---
1222 090 €6 386 €3 974 €15 704 €---
1322 532 €6 151 €3 739 €16 381 €---
1422 982 €5 907 €3 496 €17 075 €---
1523 442 €5 656 €3 244 €17 786 €---
1623 911 €5 395 €2 984 €18 516 €---
1724 389 €5 126 €2 714 €19 263 €---
1824 877 €4 847 €2 436 €20 030 €---
1925 374 €4 559 €2 147 €20 815 €---
2025 882 €4 261 €1 849 €21 621 €---
2126 400 €3 952 €1 541 €22 447 €---
2226 928 €3 633 €1 221 €23 295 €---
2327 466 €3 303 €891 €24 163 €---
2428 015 €2 961 €549 €25 054 €---
2528 576 €2 608 €196 €25 968 €---
TOTAL569 054 €225 120 €88 149 €343 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 731 €-6 420 €+10 151 €
2+3 731 €0 €+3 731 €
3+3 731 €0 €+3 731 €
4+3 731 €0 €+3 731 €
5+3 731 €0 €+3 731 €
6+3 731 €+2 486 €+1 245 €
7+3 731 €+3 768 €-37 €
8+3 731 €+3 947 €-216 €
9+3 731 €+4 131 €-400 €
10+3 731 €+4 320 €-589 €
11+3 731 €+4 513 €-782 €
12+3 731 €+4 711 €-980 €
13+3 731 €+4 914 €-1 183 €
14+3 731 €+5 123 €-1 392 €
15+3 731 €+5 336 €-1 605 €
16+3 731 €+5 555 €-1 824 €
17+3 731 €+5 779 €-2 048 €
18+3 731 €+6 009 €-2 278 €
19+3 731 €+6 245 €-2 514 €
20+3 731 €+6 486 €-2 755 €
21+3 731 €+6 734 €-3 003 €
22+3 731 €+6 988 €-3 257 €
23+3 731 €+7 249 €-3 518 €
24+3 731 €+7 516 €-3 785 €
25+3 731 €+7 790 €-4 059 €
Total+93 275 €+103 180 €+-9 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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