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Maison à vendre

VilleGuillon (89)
Surface187
Coût Total181 440
Loyer Annuel17 766
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+381
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 518,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

Située à proximité de Montréal et de Guillon-Terre-Plaine, cette belle maison de caractère à rénover offre 187 €m² habitables et bénéficie d'un charmant jardin. Au rez-de-chaussée, l'entrée mène à une salle à manger de 37 €m² avec cheminée ouverte et baie vitrée donnant accès au jardin. Vous y trouverez également une salle d'eau avec WC de 5 €m², une cuisine de 25 €m² dotée de dalles de Bourgogne et d'un petit cellier à fromage, ainsi qu'un salon de 44 €m², lui aussi équipé de dalles de Bourgogne et d'une cheminée ouverte. À l'étage, un vaste palier de 19 €m² dessert une première chambre de 12 €m², une salle de bains avec double vasques et WC de 4 €m², une seconde chambre de 7 €m² et une suite parentale de 26 €m² avec baignoire, lavabo et bidet. Simple vitrage.Absence de chauffage. La maison est édifiée sur un terrain de 968 €m² comprenant un jardin à l'avant et à l'arrière, agrémenté d'une terrasse. La toiture est en bon état. Assainissement individuel à prévoir.

Ville : Guillon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89420
Coordonnées : 47.528882, 4.086883
Total : 181 440
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 76 680
Valeur du bien : 173 680
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1481€/mois
Loyer annuel estimé : 17766€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1930€/mois
Fourchette annuelle : 13630€ - 23158€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 050 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :196 350
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :-99 350 (-50.6%)
Marge achat-revente :14 910€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 148,89
Coût de l'assurance :15 876,00
Taxe foncière : 1 776,61€/an
Soit par mois : 148,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 480,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :380,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon de 44 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 680(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 720
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 500€
  • Fenêtres double vitrage:14 300
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation cuisine complète:11 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 9000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain complète:7 500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Parquet flottant:4 100
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Peinture chambres:2 900
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Rafraîchissement salon:6 660
    Peinture salon: 44 m² × 40€/m² = 1760€, Électricité mise aux normes: 44 m² × 100€/m² = 4400€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 766 €/an
Calcul : 1 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 440 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 182
Revenus locatifs : +17 766
Charges déductibles : -85 182
Résultat foncier Année 1 : -67 416(Déficit de 67 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 016
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 502 €/an
Revenus locatifs : +17 766
Charges déductibles : -8 502
Résultat foncier Années 2+ : 9 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46016.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 76685 1886 096-67 42221 400 €46 022 €46 022 €
218 1218 3465 9349 775--36 247 €
318 4848 1795 76710 305--25 941 €
418 8548 0055 59410 848--15 093 €
519 2317 8265 41511 404--3 689 €
619 6157 6415 22911 974---
720 0087 4495 03712 559---
820 4087 2514 83913 157---
920 8167 0454 63413 771---
1021 2326 8334 42114 399---
1121 6576 6134 20115 044---
1222 0906 3863 97415 704---
1322 5326 1513 73916 381---
1422 9825 9073 49617 075---
1523 4425 6563 24417 786---
1623 9115 3952 98418 516---
1724 3895 1262 71419 263---
1824 8774 8472 43620 030---
1925 3744 5592 14720 815---
2025 8824 2611 84921 621---
2126 4003 9521 54122 447---
2226 9283 6331 22123 295---
2327 4663 30389124 163---
2428 0152 96154925 054---
2528 5762 60819625 968---
TOTAL569 054225 12088 149343 93421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 934
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 731-6 420+10 151
2+3 7310+3 731
3+3 7310+3 731
4+3 7310+3 731
5+3 7310+3 731
6+3 731+2 486+1 245
7+3 731+3 768-37
8+3 731+3 947-216
9+3 731+4 131-400
10+3 731+4 320-589
11+3 731+4 513-782
12+3 731+4 711-980
13+3 731+4 914-1 183
14+3 731+5 123-1 392
15+3 731+5 336-1 605
16+3 731+5 555-1 824
17+3 731+5 779-2 048
18+3 731+6 009-2 278
19+3 731+6 245-2 514
20+3 731+6 486-2 755
21+3 731+6 734-3 003
22+3 731+6 988-3 257
23+3 731+7 249-3 518
24+3 731+7 516-3 785
25+3 731+7 790-4 059
Total+93 275+103 180+-9 905
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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