Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 5 pièce(s) - 105 m²

VilleReims (51)
Surface105
Coût Total195 000
Loyer Annuel14 622
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

VENTE : appartement F5 (105 m²) à Reims 51100 boulevard Saint Marceau avec ascenseur et terrasse et parking - EXCLUSIVITÉ - TRÈS GRAND APPARTEMENT 5 PIÈCES (des fenêtres neuves ont été posées depuis le dernier DPE) En vente : venez découvrir cet appartement de 5 pièces de 115 m² à Reims (51100). Il s'agence comme suit : un beau séjour de 37 m², trois chambres, une cuisine, une salle d'eau et une salle de bains. Le chauffage de la résidence est collectif alimenté au gaz. Cet appartement dispose également d'une cave. Un grand balcon vient l'agrémenter. Il est situé dans un immeuble à digicode, équipé d'un visiophone et d'un ascenseur. Il nécessite d'être rafraîchi. Tout est prévu pour votre véhicule : parmi les emplacements disponibles dans l'immeuble, une place de parking est réservée pour ce grand appartement. Des écoles (de la maternelle au lycée) sont implantées à moins de 10 minutes à pied. Côté transports, on trouve six lignes de bus juste à côté. Des autoroutes et les nationales N244, N31 et N51 sont accessibles à moins de 10 km. Il y a des restaurants, des boulangeries, des commerces, des supermarchés, des boucheries et des épiceries à quelques minutes. Envie d'en savoir plus sur cet appartement à vendre ? Prenez contact avec notre agence immobilière CITYA NATIVE IMMOBILIER CHARLEVILLE-MEZIERES. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 312 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 445,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 330 et 3 180 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Total : 195 000
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 181 000
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14622€/an
Fourchette totale : 944€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 11325€ - 18880€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 658,54 €/m²
Basé sur :741 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 147
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-104 147 (-37.3%)
Marge achat-revente :84 147€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 492,65
Coût de l'assurance :17 062,50
Taxe foncière : 1 462,24€/an
Soit par mois : 121,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 203,75€/mois
Soit par an : 2 445,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 218,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 360,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie entre 2 330 et 3 180 euros.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 37 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Coefficient régional non appliqué car Reims est en zone intermédiaire. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 622 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 000 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 445 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 368
Revenus locatifs : +14 622
Charges déductibles : -17 368
Résultat foncier Année 1 : -2 745(Déficit de 2 745 €)
Imputable sur revenu global : 2 745
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 368 €/an
Revenus locatifs : +14 622
Charges déductibles : -11 368
Résultat foncier Années 2+ : 3 255 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 62217 3746 785-2 7522 752 €--
214 91511 1976 6073 718---
315 21311 0136 4244 200---
415 51710 8236 2344 694---
515 82810 6266 0375 202---
616 14410 4225 8335 722---
716 46710 2115 6216 256---
816 7979 9925 4026 805---
917 1339 7655 1767 367---
1017 4759 5314 9417 945---
1117 8259 2874 6988 537---
1218 1819 0354 4469 146---
1318 5458 7744 1859 770---
1418 9168 5043 91410 411---
1519 2948 2243 63511 070---
1619 6807 9343 34511 746---
1720 0737 6343 04412 439---
1820 4757 3232 73313 152---
1920 8847 0012 41113 884---
2021 3026 6672 07714 635---
2121 7286 3211 73215 407---
2222 1635 9631 37416 199---
2322 6065 5921 00317 014---
2423 0585 20861917 850---
2523 5194 81122118 709---
TOTAL468 361219 23698 493249 1252 752Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 826
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 125
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 071-826+3 897
2+3 071+1 115+1 956
3+3 071+1 260+1 811
4+3 071+1 408+1 663
5+3 071+1 560+1 511
6+3 071+1 717+1 354
7+3 071+1 877+1 194
8+3 071+2 041+1 030
9+3 071+2 210+861
10+3 071+2 383+688
11+3 071+2 561+510
12+3 071+2 744+327
13+3 071+2 931+140
14+3 071+3 123-52
15+3 071+3 321-250
16+3 071+3 524-453
17+3 071+3 732-661
18+3 071+3 946-875
19+3 071+4 165-1 094
20+3 071+4 391-1 320
21+3 071+4 622-1 551
22+3 071+4 860-1 789
23+3 071+5 104-2 033
24+3 071+5 355-2 284
25+3 071+5 613-2 542
Total+76 775+74 738+2 037
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →