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Montmagny - 4P Proche Gare

VilleMontmagny (95)
Surface73m²
Coût Total190 980€
Loyer Annuel14 729€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 972,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

Idéalement situé dans un secteur à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement lumineux se trouve au 6ème étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée avec gardien et espaces verts. Avec ses beaux volumes et son fort potentiel, il comprend : Une entrée donnant sur un double séjour de 30 m², une cuisine indépendante, deux chambres, une salle de bains et un WC séparé Une cave et une place de parking couvert accompagne ce bien Des travaux sont à prévoir, idéal pour personnaliser votre futur chez-vous. - https://www.aci-immo.com/honoraires

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.972857, 2.343561
Total : 190 980€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 35 460€
Valeur du bien : 179 460€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14729€/an
Fourchette totale : 944€ - 1597€/mois
Fourchette annuelle : 11324€ - 19158€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 975,58 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 217 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :-73 217€ (-33.7%)
Marge achat-revente :26 237€ (12.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :932,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 986,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 828,65€
Coût de l'assurance :16 233,30€
Taxe foncière : 1 472,91€/an
Soit par mois : 122,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 460 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmagny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes où cela est applicable.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 729 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 746 €
Revenus locatifs : +14 729 €
Charges déductibles : -43 746 €
Résultat foncier Année 1 : -29 017 €(Déficit de 29 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 286 €/an
Revenus locatifs : +14 729 €
Charges déductibles : -8 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7617.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 729 €43 752 €6 170 €-29 023 €21 400 €7 623 €7 623 €
215 024 €8 126 €6 004 €6 898 €--725 €
315 324 €7 954 €5 831 €7 371 €---
415 631 €7 776 €5 653 €7 855 €---
515 943 €7 592 €5 469 €8 352 €---
616 262 €7 402 €5 279 €8 860 €---
716 587 €7 205 €5 083 €9 382 €---
816 919 €7 003 €4 880 €9 916 €---
917 258 €6 793 €4 671 €10 464 €---
1017 603 €6 577 €4 454 €11 026 €---
1117 955 €6 353 €4 231 €11 602 €---
1218 314 €6 122 €4 000 €12 192 €---
1318 680 €5 883 €3 761 €12 797 €---
1419 054 €5 636 €3 514 €13 417 €---
1519 435 €5 382 €3 259 €14 053 €---
1619 823 €5 118 €2 996 €14 705 €---
1720 220 €4 846 €2 724 €15 374 €---
1820 624 €4 565 €2 443 €16 059 €---
1921 037 €4 275 €2 152 €16 762 €---
2021 458 €3 975 €1 852 €17 483 €---
2121 887 €3 665 €1 542 €18 222 €---
2222 324 €3 344 €1 222 €18 980 €---
2322 771 €3 013 €891 €19 758 €---
2423 226 €2 671 €549 €20 555 €---
2523 691 €2 318 €196 €21 373 €---
TOTAL471 778 €177 345 €88 829 €294 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 093 €-6 420 €+9 513 €
2+3 093 €0 €+3 093 €
3+3 093 €+1 994 €+1 099 €
4+3 093 €+2 357 €+736 €
5+3 093 €+2 505 €+588 €
6+3 093 €+2 658 €+435 €
7+3 093 €+2 815 €+278 €
8+3 093 €+2 975 €+118 €
9+3 093 €+3 139 €-46 €
10+3 093 €+3 308 €-215 €
11+3 093 €+3 481 €-388 €
12+3 093 €+3 658 €-565 €
13+3 093 €+3 839 €-746 €
14+3 093 €+4 025 €-932 €
15+3 093 €+4 216 €-1 123 €
16+3 093 €+4 412 €-1 319 €
17+3 093 €+4 612 €-1 519 €
18+3 093 €+4 818 €-1 725 €
19+3 093 €+5 029 €-1 936 €
20+3 093 €+5 245 €-2 152 €
21+3 093 €+5 467 €-2 374 €
22+3 093 €+5 694 €-2 601 €
23+3 093 €+5 927 €-2 834 €
24+3 093 €+6 167 €-3 074 €
25+3 093 €+6 412 €-3 319 €
Total+77 325 €+88 330 €+-11 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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