Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 4 pièces 88 m² Tarbes (65000) - Superimmo

VilleTarbes (65)
Surface88m²
Coût Total126 946€
Loyer Annuel9 242€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 950 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 965,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité de toutes les commodités du centre ville, venez découvrir cet appartement aux volumes généreux comprenant trois chambres, un beau séjour et une cuisine équipée. Idéalement placé dans un quartier recherché de TARBES, vous serez séduits par sa luminosité et son balcon depuis lequel vous pourrez admirez les Pyrénées. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.236168, 0.070985
Total : 126 946€
Prix d'acquisition : 84 950€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 120 150€
Frais de notaire : 6 796€
Coût estimé : 6 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9242€/an
Fourchette totale : 625€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 7502€ - 11386€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 373,55 €/m²
Basé sur :540 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 872 €
Prix d'achat :84 950 €
Décote à l'achat :-35 922€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-6 074€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 946€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 688,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 323,77€
Coût de l'assurance :15 233,52€
Taxe foncière : 924,21€/an
Soit par mois : 77,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 946 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 159 €
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -41 159 €
Résultat foncier Année 1 : -31 917 €(Déficit de 31 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 959 €/an
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -5 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10516.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 218 €(65% de 84 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 008 €/an
Calcul : 55 218 € × 3,636% = 2 008 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 242 €41 163 €4 429 €-31 921 €21 400 €10 521 €10 521 €
29 427 €5 847 €4 314 €3 580 €--6 941 €
39 615 €5 728 €4 194 €3 888 €--3 054 €
49 808 €5 604 €4 070 €4 204 €---
510 004 €5 475 €3 942 €4 529 €---
610 204 €5 342 €3 809 €4 862 €---
710 408 €5 204 €3 671 €5 204 €---
810 616 €5 061 €3 528 €5 555 €---
910 829 €4 914 €3 380 €5 915 €---
1011 045 €4 760 €3 227 €6 285 €---
1111 266 €4 602 €3 068 €6 664 €---
1211 491 €4 437 €2 904 €7 054 €---
1311 721 €4 267 €2 733 €7 454 €---
1411 956 €4 090 €2 557 €7 865 €---
1512 195 €3 908 €2 374 €8 287 €---
1612 439 €3 718 €2 185 €8 720 €---
1712 687 €3 522 €1 989 €9 165 €---
1812 941 €3 319 €1 786 €9 622 €---
1913 200 €3 109 €1 575 €10 091 €---
2013 464 €2 891 €1 357 €10 573 €---
2113 733 €2 665 €1 131 €11 068 €---
2214 008 €2 431 €898 €11 577 €---
2314 288 €2 189 €655 €12 099 €---
2414 574 €1 938 €404 €12 636 €---
2514 865 €1 678 €144 €13 187 €---
TOTAL296 027 €137 863 €64 324 €158 164 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 420 €+8 361 €
2+1 941 €0 €+1 941 €
3+1 941 €0 €+1 941 €
4+1 941 €+345 €+1 596 €
5+1 941 €+1 359 €+582 €
6+1 941 €+1 459 €+482 €
7+1 941 €+1 561 €+380 €
8+1 941 €+1 666 €+275 €
9+1 941 €+1 775 €+166 €
10+1 941 €+1 885 €+56 €
11+1 941 €+1 999 €-58 €
12+1 941 €+2 116 €-175 €
13+1 941 €+2 236 €-295 €
14+1 941 €+2 360 €-419 €
15+1 941 €+2 486 €-545 €
16+1 941 €+2 616 €-675 €
17+1 941 €+2 750 €-809 €
18+1 941 €+2 887 €-946 €
19+1 941 €+3 027 €-1 086 €
20+1 941 €+3 172 €-1 231 €
21+1 941 €+3 320 €-1 379 €
22+1 941 €+3 473 €-1 532 €
23+1 941 €+3 630 €-1 689 €
24+1 941 €+3 791 €-1 850 €
25+1 941 €+3 956 €-2 015 €
Total+48 525 €+47 449 €+1 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →