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Maison - 7 pièce(s) - 147 m²

Bien expiré
VilleQuestembert (56)
Surface147m²
Coût Total194 912€
Loyer Annuel17 368€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 900 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 148,98 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en campagne, à 3Km des commerces et écoles (écoles primaires, collèges et lycées) et 5 minutes de la gare SNCF. Découvrez cette longère mitoyenne d'un côté, avec un beau potentiel de 147m² habitables pour cette maison familiale (après travaux). Elle offre au rez de chaussée: une entrée, une cuisine aménagée, une salle à manger, un salon, une pièce à réaménager, une buanderie, une cave et un WC. A l'étage: un dégagement desservant cinq chambres, une salle de bain avec WC et un grenier. Vous disposerez également d'un garage et d'un hangar de 80m². Le tout sur un terrain de plus de 1 000m² clos et arboré. Idéale pour une première acquisition ou investissement locatif. Travaux à prévoir: assainissement individuel non conforme, électricité, plomberie, isolation). (5.56 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 1060 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Ouverte Aménagée Equipée Numéro de mandat : 2294

Précision localisation : Campagne

Ville : Questembert
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56230
Total : 194 912€
Prix d'acquisition : 168 900€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 181 400€
Frais de notaire : 13 512€
Coût estimé : 13 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1447€/mois
Loyer annuel estimé : 17368€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1838€/mois
Fourchette annuelle : 13679€ - 22050€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 385,32 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :350 643 €
Prix d'achat :168 900 €
Décote à l'achat :-181 743€ (-51.8%)
Marge achat-revente :155 731€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 022,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 193,79€
Coût de l'assurance :14 618,40€
Taxe foncière : 1 736,76€/an
Soit par mois : 144,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 447,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture et réfection électrique dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: État F - Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: État F - Maison - Assainissement individuel non conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 368 €/an
Calcul : 1 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 912 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 519 €
Revenus locatifs : +17 368 €
Charges déductibles : -21 519 €
Résultat foncier Année 1 : -4 152 €(Déficit de 4 152 €)
Imputable sur revenu global : 4 152 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 019 €/an
Revenus locatifs : +17 368 €
Charges déductibles : -9 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 348 €/an
Prix d'achat du bien : 168 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 785 €(65% de 168 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 992 €/an
Calcul : 109 785 € × 3,636% = 3 992 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 368 €21 525 €6 704 €-4 158 €4 158 €--
217 715 €8 849 €6 528 €8 866 €---
318 069 €8 667 €6 346 €9 402 €---
418 431 €8 478 €6 157 €9 952 €---
518 799 €8 283 €5 961 €10 516 €---
619 175 €8 080 €5 759 €11 095 €---
719 559 €7 871 €5 549 €11 688 €---
819 950 €7 654 €5 333 €12 296 €---
920 349 €7 429 €5 108 €12 919 €---
1020 756 €7 197 €4 875 €13 559 €---
1121 171 €6 956 €4 635 €14 215 €---
1221 594 €6 707 €4 385 €14 888 €---
1322 026 €6 449 €4 127 €15 578 €---
1422 467 €6 182 €3 860 €16 285 €---
1522 916 €5 905 €3 583 €17 011 €---
1623 374 €5 618 €3 297 €17 756 €---
1723 842 €5 322 €3 000 €18 520 €---
1824 319 €5 015 €2 693 €19 304 €---
1924 805 €4 697 €2 375 €20 108 €---
2025 301 €4 368 €2 046 €20 934 €---
2125 807 €4 027 €1 705 €21 780 €---
2226 323 €3 674 €1 353 €22 649 €---
2326 850 €3 309 €987 €23 541 €---
2427 387 €2 930 €609 €24 457 €---
2527 935 €2 539 €217 €25 396 €---
TOTAL556 289 €167 731 €97 194 €388 558 €4 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 247 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 647 €-1 247 €+4 894 €
2+3 647 €+2 660 €+987 €
3+3 647 €+2 821 €+826 €
4+3 647 €+2 986 €+661 €
5+3 647 €+3 155 €+492 €
6+3 647 €+3 328 €+319 €
7+3 647 €+3 506 €+141 €
8+3 647 €+3 689 €-42 €
9+3 647 €+3 876 €-229 €
10+3 647 €+4 068 €-421 €
11+3 647 €+4 264 €-617 €
12+3 647 €+4 466 €-819 €
13+3 647 €+4 673 €-1 026 €
14+3 647 €+4 886 €-1 239 €
15+3 647 €+5 103 €-1 456 €
16+3 647 €+5 327 €-1 680 €
17+3 647 €+5 556 €-1 909 €
18+3 647 €+5 791 €-2 144 €
19+3 647 €+6 033 €-2 386 €
20+3 647 €+6 280 €-2 633 €
21+3 647 €+6 534 €-2 887 €
22+3 647 €+6 795 €-3 148 €
23+3 647 €+7 062 €-3 415 €
24+3 647 €+7 337 €-3 690 €
25+3 647 €+7 619 €-3 972 €
Total+91 175 €+116 567 €+-25 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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