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Vente maison 3 pièces 66 m² Carhaix-Plouguer (29270) - Superimmo

VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface66m²
Coût Total120 700€
Loyer Annuel6 228€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 795,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Coeur de ville de CARHAIX-PLOUGUER, venez visiter cette maison de deux chambres avec son jardinet clos de murs en pierre. On apprécie les commodités à pied. Plus de renseignement en agence.

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Coordonnées : 48.284594, -3.572251
Total : 120 700€
Prix d'acquisition : 52 500€
Travaux : 64 000€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 4 200€
Coût estimé : 4 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6228€/an
Fourchette totale : 420€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 5045€ - 7690€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 060,96 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 023 €
Prix d'achat :52 500 €
Décote à l'achat :-17 523€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-50 677€ (-72.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 640,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 964,43€
Coût de l'assurance :10 561,25€
Taxe foncière : 622,83€/an
Soit par mois : 51,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement sol, et réfection électricité
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 66 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 000 €(970 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 620€
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 70€/m² = 4620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€/fenêtre = 9600€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 10000€ (meubles, électroménager, plomberie et électricité inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (peinture, revêtement, électricité inclus)
  • Salon - Rénovation complète:7 600€
    Rénovation salon: 38 m² × 200€/m² = 7600€ (peinture, revêtement, électricité inclus)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:5 280€
    Mise aux normes plomberie: 66 m² × 80€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carhaix-Plouguer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 228 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 241 €
Revenus locatifs : +6 228 €
Charges déductibles : -69 241 €
Résultat foncier Année 1 : -63 012 €(Déficit de 63 012 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 612 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 241 €/an
Revenus locatifs : +6 228 €
Charges déductibles : -5 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41612.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125 €(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 228 €69 245 €4 199 €-63 016 €21 400 €41 616 €41 616 €
26 353 €5 135 €4 090 €1 218 €--40 399 €
36 480 €5 021 €3 976 €1 459 €--38 940 €
46 610 €4 904 €3 858 €1 706 €--37 234 €
56 742 €4 782 €3 736 €1 960 €--35 274 €
66 877 €4 655 €3 610 €2 221 €--33 053 €
77 014 €4 525 €3 479 €2 489 €--30 564 €
87 154 €4 389 €3 344 €2 765 €--27 799 €
97 297 €4 249 €3 204 €3 049 €--24 750 €
107 443 €4 104 €3 058 €3 340 €--21 410 €
117 592 €3 953 €2 908 €3 639 €--17 771 €
127 744 €3 797 €2 752 €3 947 €---
137 899 €3 636 €2 590 €4 263 €---
148 057 €3 468 €2 423 €4 589 €---
158 218 €3 295 €2 250 €4 923 €---
168 382 €3 115 €2 070 €5 267 €---
178 550 €2 930 €1 884 €5 621 €---
188 721 €2 737 €1 692 €5 984 €---
198 896 €2 538 €1 492 €6 358 €---
209 073 €2 331 €1 286 €6 742 €---
219 255 €2 117 €1 072 €7 138 €---
229 440 €1 895 €850 €7 545 €---
239 629 €1 666 €621 €7 963 €---
249 821 €1 428 €383 €8 393 €---
2510 018 €1 182 €137 €8 836 €---
TOTAL199 495 €151 096 €60 964 €48 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 420 €+7 728 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €0 €+1 308 €
4+1 308 €0 €+1 308 €
5+1 308 €0 €+1 308 €
6+1 308 €0 €+1 308 €
7+1 308 €0 €+1 308 €
8+1 308 €0 €+1 308 €
9+1 308 €0 €+1 308 €
10+1 308 €0 €+1 308 €
11+1 308 €0 €+1 308 €
12+1 308 €+1 184 €+124 €
13+1 308 €+1 279 €+29 €
14+1 308 €+1 377 €-69 €
15+1 308 €+1 477 €-169 €
16+1 308 €+1 580 €-272 €
17+1 308 €+1 686 €-378 €
18+1 308 €+1 795 €-487 €
19+1 308 €+1 907 €-599 €
20+1 308 €+2 023 €-715 €
21+1 308 €+2 141 €-833 €
22+1 308 €+2 263 €-955 €
23+1 308 €+2 389 €-1 081 €
24+1 308 €+2 518 €-1 210 €
25+1 308 €+2 651 €-1 343 €
Total+32 700 €+19 851 €+12 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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