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Vente appartement 2 Pièce(s)

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface26m²
Coût Total98 560€
Loyer Annuel5 589€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 2 115,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5

GRASSE-CENTRE HISTORIQUE L'agence N2g vous propose un appartement atypique dans le vieux Grasse. Il se compose d'une entrée avec salle d'eau et WC. Un séjour _cuisine , donnant sur une place. Une petite pièce à l'arrière. Une mezzanine donnant sur une terrasse de 6.5 m² offrant une belle vue. Malgré ses 28 m² dont 26 m² loi carrez, ce bien vous séduira par son originalité. Prévoir travaux de toiture.

A VOIR ABSOLUMENT

Contact: tel : 04.93.40.44.87 - http://visuels.twimmo.net/bareme/651/651/58e65ea0be9114bb73008356-bareme.pdf

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658901, 6.923910
Total : 98 560€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 39 160€
Valeur du bien : 94 160€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 466€/mois
Loyer annuel estimé : 5589€/an
Fourchette totale : 356€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4268€ - 7320€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 516,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 883,35€
Coût de l'assurance :8 377,60€
Taxe foncière : 558,95€/an
Soit par mois : 46,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 465,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - signes d'humidité au plafond.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: environ 13 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de l'entrée.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 160 €(1 506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 040€
    Parquet flottant: 13 m² × 80€/m² = 1040€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:520€
    Peinture murs salon: 13 m² × 40€/m² = 520€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée:200€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 589 €/an
Calcul : 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 362 €
Revenus locatifs : +5 589 €
Charges déductibles : -43 362 €
Résultat foncier Année 1 : -37 773 €(Déficit de 37 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 202 €/an
Revenus locatifs : +5 589 €
Charges déductibles : -4 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16372.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 589 €43 366 €3 312 €-37 776 €21 400 €16 376 €16 376 €
25 701 €4 118 €3 224 €1 584 €--14 793 €
35 815 €4 027 €3 133 €1 789 €--13 004 €
45 932 €3 933 €3 039 €1 999 €--11 005 €
56 050 €3 835 €2 941 €2 215 €--8 790 €
66 171 €3 735 €2 841 €2 437 €--6 353 €
76 295 €3 630 €2 736 €2 664 €--3 689 €
86 421 €3 523 €2 629 €2 898 €--791 €
96 549 €3 411 €2 517 €3 138 €---
106 680 €3 296 €2 402 €3 384 €---
116 814 €3 176 €2 282 €3 637 €---
126 950 €3 053 €2 159 €3 897 €---
137 089 €2 925 €2 031 €4 164 €---
147 231 €2 793 €1 899 €4 438 €---
157 375 €2 656 €1 762 €4 719 €---
167 523 €2 515 €1 621 €5 008 €---
177 673 €2 368 €1 474 €5 305 €---
187 827 €2 217 €1 323 €5 610 €---
197 983 €2 060 €1 166 €5 923 €---
208 143 €1 898 €1 004 €6 244 €---
218 306 €1 731 €837 €6 575 €---
228 472 €1 557 €663 €6 914 €---
238 641 €1 378 €484 €7 263 €---
248 814 €1 193 €298 €7 622 €---
258 990 €1 001 €106 €7 990 €---
TOTAL179 033 €109 395 €47 883 €69 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 174 €-6 420 €+7 594 €
2+1 174 €0 €+1 174 €
3+1 174 €0 €+1 174 €
4+1 174 €0 €+1 174 €
5+1 174 €0 €+1 174 €
6+1 174 €0 €+1 174 €
7+1 174 €0 €+1 174 €
8+1 174 €0 €+1 174 €
9+1 174 €+704 €+470 €
10+1 174 €+1 015 €+159 €
11+1 174 €+1 091 €+83 €
12+1 174 €+1 169 €+5 €
13+1 174 €+1 249 €-75 €
14+1 174 €+1 331 €-157 €
15+1 174 €+1 416 €-242 €
16+1 174 €+1 502 €-328 €
17+1 174 €+1 591 €-417 €
18+1 174 €+1 683 €-509 €
19+1 174 €+1 777 €-603 €
20+1 174 €+1 873 €-699 €
21+1 174 €+1 972 €-798 €
22+1 174 €+2 074 €-900 €
23+1 174 €+2 179 €-1 005 €
24+1 174 €+2 286 €-1 112 €
25+1 174 €+2 397 €-1 223 €
Total+29 350 €+20 892 €+8 458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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