Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Bel appartement rénové – Loué – Placement sécurisé

VilleNevers (58)
Surface85
Coût Total114 114
Loyer Annuel8 654
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 550 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 888,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : appartement propre, rénové récemment et très bien entretenu. Le bien offre une belle luminosité et un cadre agréable, avec une décoration moderne et un agencement fonctionnel. Il se situe au 4ᵉ étage d’un petit immeuble, ce qui permet de profiter d’une vue dégagée tout en gardant une montée courte et facile.

L’appartement est actuellement occupé par des locataires sérieux, soigneux et à jour de leurs loyers. C’est une opportunité intéressante pour un investisseur souhaitant un bien déjà loué, sans travaux et avec un revenu immédiat.

Atouts du bien :

• Appartement rénové et propre • Locataires fiables en place • Aucun travaux à prévoir • 4ᵉ étage dans un petit bâtiment (accès simple) • Pièces lumineuses, bonne disposition • Environnement calme • Idéal pour un investissement locatif serein Plus de photos disponibles sur demande.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993550, 3.126280
Total : 114 114
Prix d'acquisition : 75 550
Travaux : 32 520
Valeur du bien : 108 070
Frais de notaire : 6 044
Coût estimé : 6 044
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8654€/an
Fourchette totale : 563€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6756€ - 11085€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :925,93 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 704
Prix d'achat :75 550
Décote à l'achat :-3 154 (-4.0%)
Marge achat-revente :-35 410€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 114
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 439,94
Coût de l'assurance :9 984,97
Taxe foncière : 865,35€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec parquet flottant
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 520(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 6500€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 114 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 615
Revenus locatifs : +8 654
Charges déductibles : -37 615
Résultat foncier Année 1 : -28 962(Déficit de 28 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 562
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 095 €/an
Revenus locatifs : +8 654
Charges déductibles : -5 095
Résultat foncier Années 2+ : 3 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7561.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 550
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 108(65% de 75 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 786 €/an
Calcul : 49 108 € × 3,636% = 1 786
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 65437 6193 834-28 96521 400 €7 565 €7 565 €
28 8274 9973 7323 829--3 736 €
39 0034 8923 6274 111---
49 1834 7833 5184 400---
59 3674 6703 4054 697---
69 5544 5543 2895 001---
79 7454 4333 1685 312---
89 9404 3083 0435 632---
910 1394 1792 9145 960---
1010 3424 0452 7816 296---
1110 5493 9072 6426 641---
1210 7603 7642 4996 995---
1310 9753 6162 3527 358---
1411 1943 4632 1997 731---
1511 4183 3052 0408 113---
1611 6463 1411 8778 505---
1711 8792 9721 7078 908---
1812 1172 7971 5329 320---
1912 3592 6151 3519 744---
2012 6072 4281 16310 179---
2112 8592 23496910 625---
2213 1162 03376811 083---
2313 3781 82556011 553---
2413 6461 61034612 035---
2513 9191 38812312 531---
TOTAL277 174119 57955 440157 59621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 596
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817-6 420+8 237
2+1 8170+1 817
3+1 817+113+1 704
4+1 817+1 320+497
5+1 817+1 409+408
6+1 817+1 500+317
7+1 817+1 594+223
8+1 817+1 690+127
9+1 817+1 788+29
10+1 817+1 889-72
11+1 817+1 992-175
12+1 817+2 099-282
13+1 817+2 208-391
14+1 817+2 319-502
15+1 817+2 434-617
16+1 817+2 552-735
17+1 817+2 672-855
18+1 817+2 796-979
19+1 817+2 923-1 106
20+1 817+3 054-1 237
21+1 817+3 188-1 371
22+1 817+3 325-1 508
23+1 817+3 466-1 649
24+1 817+3 611-1 794
25+1 817+3 759-1 942
Total+45 425+47 279+-1 854
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →