Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Bel appartement rénové – Loué – Placement sécurisé

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface85m²
Coût Total114 114€
Loyer Annuel8 654€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 550 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 888,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : appartement propre, rénové récemment et très bien entretenu. Le bien offre une belle luminosité et un cadre agréable, avec une décoration moderne et un agencement fonctionnel. Il se situe au 4ᵉ étage d’un petit immeuble, ce qui permet de profiter d’une vue dégagée tout en gardant une montée courte et facile.

L’appartement est actuellement occupé par des locataires sérieux, soigneux et à jour de leurs loyers. C’est une opportunité intéressante pour un investisseur souhaitant un bien déjà loué, sans travaux et avec un revenu immédiat.

Atouts du bien :

• Appartement rénové et propre • Locataires fiables en place • Aucun travaux à prévoir • 4ᵉ étage dans un petit bâtiment (accès simple) • Pièces lumineuses, bonne disposition • Environnement calme • Idéal pour un investissement locatif serein Plus de photos disponibles sur demande.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993550, 3.126280
Total : 114 114€
Prix d'acquisition : 75 550€
Travaux : 32 520€
Valeur du bien : 108 070€
Frais de notaire : 6 044€
Coût estimé : 6 044€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8654€/an
Fourchette totale : 563€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6756€ - 11085€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :925,93 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 704 €
Prix d'achat :75 550 €
Décote à l'achat :-3 154€ (-4.0%)
Marge achat-revente :-35 410€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 114€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 439,94€
Coût de l'assurance :9 984,97€
Taxe foncière : 865,35€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec parquet flottant
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 520 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 6500€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 114 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 615 €
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -37 615 €
Résultat foncier Année 1 : -28 962 €(Déficit de 28 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 562 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 095 €/an
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -5 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7561.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 108 €(65% de 75 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 786 €/an
Calcul : 49 108 € × 3,636% = 1 786 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 654 €37 619 €3 834 €-28 965 €21 400 €7 565 €7 565 €
28 827 €4 997 €3 732 €3 829 €--3 736 €
39 003 €4 892 €3 627 €4 111 €---
49 183 €4 783 €3 518 €4 400 €---
59 367 €4 670 €3 405 €4 697 €---
69 554 €4 554 €3 289 €5 001 €---
79 745 €4 433 €3 168 €5 312 €---
89 940 €4 308 €3 043 €5 632 €---
910 139 €4 179 €2 914 €5 960 €---
1010 342 €4 045 €2 781 €6 296 €---
1110 549 €3 907 €2 642 €6 641 €---
1210 760 €3 764 €2 499 €6 995 €---
1310 975 €3 616 €2 352 €7 358 €---
1411 194 €3 463 €2 199 €7 731 €---
1511 418 €3 305 €2 040 €8 113 €---
1611 646 €3 141 €1 877 €8 505 €---
1711 879 €2 972 €1 707 €8 908 €---
1812 117 €2 797 €1 532 €9 320 €---
1912 359 €2 615 €1 351 €9 744 €---
2012 607 €2 428 €1 163 €10 179 €---
2112 859 €2 234 €969 €10 625 €---
2213 116 €2 033 €768 €11 083 €---
2313 378 €1 825 €560 €11 553 €---
2413 646 €1 610 €346 €12 035 €---
2513 919 €1 388 €123 €12 531 €---
TOTAL277 174 €119 579 €55 440 €157 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €+113 €+1 704 €
4+1 817 €+1 320 €+497 €
5+1 817 €+1 409 €+408 €
6+1 817 €+1 500 €+317 €
7+1 817 €+1 594 €+223 €
8+1 817 €+1 690 €+127 €
9+1 817 €+1 788 €+29 €
10+1 817 €+1 889 €-72 €
11+1 817 €+1 992 €-175 €
12+1 817 €+2 099 €-282 €
13+1 817 €+2 208 €-391 €
14+1 817 €+2 319 €-502 €
15+1 817 €+2 434 €-617 €
16+1 817 €+2 552 €-735 €
17+1 817 €+2 672 €-855 €
18+1 817 €+2 796 €-979 €
19+1 817 €+2 923 €-1 106 €
20+1 817 €+3 054 €-1 237 €
21+1 817 €+3 188 €-1 371 €
22+1 817 €+3 325 €-1 508 €
23+1 817 €+3 466 €-1 649 €
24+1 817 €+3 611 €-1 794 €
25+1 817 €+3 759 €-1 942 €
Total+45 425 €+47 279 €+-1 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →