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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCruas (07)
Surface45.5m²
Coût Total63 720€
Loyer Annuel6 700€
Rentabilité10.51%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 45.5 m²
Prix au m² : 1 296,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 22,77 m²), 1 chambre, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Cruas, appartement de type 2 refait entièrement en 2021 de 45,46m² carrez au 1er étage d'une petite copropriété avec syndic bénévole (200€ de charge à l'année), loué par bail en date du 27/11/2021 pour un loyer de 410€ HC/mois. Cet appartement se compose d'une pièce de vie avec sa cuisine équipée, d'une SDE, d'un WC sanibroyeur, d'une chambre avec attenant une pièce pouvant servir de petit bureau ou de dressing. Très bon état général, et locataire sérieux.

Ville : Cruas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07350
Coordonnées : 44.657803, 4.753095
Total : 63 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Valeur du bien : 59 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.5m²
Loyer prédit : 12.27€/m²/mois
Fourchette : 9.57€ - 15.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6700€/an
Fourchette totale : 435€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5223€ - 8595€/an
Rentabilité brute :10.51%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 13.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :927,01 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 179 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+16 821€ (+39.9%)
Marge achat-revente :-21 541€ (-51.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :320,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :18,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 338,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 287,04€
Coût de l'assurance :5 575,50€
Taxe foncière : 670,00€/an
Soit par mois : 55,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 558,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 411,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 223 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 3 314 €/an
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -3 314 €
Résultat foncier : 3 386 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 700 €3 316 €2 223 €3 384 €---
26 834 €3 258 €2 165 €3 576 €---
36 971 €3 198 €2 105 €3 772 €---
47 110 €3 136 €2 043 €3 974 €---
57 252 €3 072 €1 978 €4 181 €---
67 397 €3 005 €1 912 €4 393 €---
77 545 €2 936 €1 843 €4 610 €---
87 696 €2 864 €1 771 €4 832 €---
97 850 €2 790 €1 697 €5 061 €---
108 007 €2 713 €1 620 €5 294 €---
118 167 €2 633 €1 540 €5 534 €---
128 331 €2 550 €1 457 €5 780 €---
138 497 €2 465 €1 372 €6 032 €---
148 667 €2 376 €1 283 €6 291 €---
158 841 €2 285 €1 192 €6 556 €---
169 017 €2 190 €1 097 €6 828 €---
179 198 €2 091 €998 €7 106 €---
189 382 €1 989 €896 €7 392 €---
199 569 €1 884 €791 €7 686 €---
209 761 €1 774 €681 €7 986 €---
219 956 €1 661 €568 €8 295 €---
2210 155 €1 544 €451 €8 611 €---
2310 358 €1 422 €329 €8 936 €---
2410 565 €1 296 €203 €9 269 €---
2510 777 €1 165 €72 €9 611 €---
TOTAL214 603 €59 613 €32 287 €154 991 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407 €+1 015 €+392 €
2+1 407 €+1 073 €+334 €
3+1 407 €+1 132 €+275 €
4+1 407 €+1 192 €+215 €
5+1 407 €+1 254 €+153 €
6+1 407 €+1 318 €+89 €
7+1 407 €+1 383 €+24 €
8+1 407 €+1 450 €-43 €
9+1 407 €+1 518 €-111 €
10+1 407 €+1 588 €-181 €
11+1 407 €+1 660 €-253 €
12+1 407 €+1 734 €-327 €
13+1 407 €+1 810 €-403 €
14+1 407 €+1 887 €-480 €
15+1 407 €+1 967 €-560 €
16+1 407 €+2 048 €-641 €
17+1 407 €+2 132 €-725 €
18+1 407 €+2 218 €-811 €
19+1 407 €+2 306 €-899 €
20+1 407 €+2 396 €-989 €
21+1 407 €+2 488 €-1 081 €
22+1 407 €+2 583 €-1 176 €
23+1 407 €+2 681 €-1 274 €
24+1 407 €+2 781 €-1 374 €
25+1 407 €+2 883 €-1 476 €
Total+35 175 €+46 497 €+-11 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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