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Maison de Bourg

Bien expiré
VilleChâteldon (63)
Surface90m²
Coût Total110 718€
Loyer Annuel8 402€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 220 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 846,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

L'agence vous propose cette maison individuelle de charme de 90 m2 habitables offrant un beau potentiel d'aménagement dans un environnement calme  tout en restant à proximité des commodités. Elle se compose d'une cuisine ouverte sur un agréable salon/salle à manger, ainsi que de deux chambres dont une vaste pièce d'environ 30 m2 offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison est raccordée au tout-à-l'égout et dispose d'un chauffage électrique. Située à seulement 20 minutes de Vichy et 45 minutes de Clermont-Ferrand, cette propriété séduira les amateurs de tranquillité et de maisons au charme authentique. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://cabimmofaure.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Châteldon
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63290
Coordonnées : 45.975667, 3.520437
Total : 110 718€
Prix d'acquisition : 76 220€
Travaux : 28 400€
Valeur du bien : 104 620€
Frais de notaire : 6 098€
Coût estimé : 6 098€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8402€/an
Fourchette totale : 537€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6443€ - 10955€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :696,2 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 658 €
Prix d'achat :76 220 €
Décote à l'achat :+13 562€ (+21.6%)
Marge achat-revente :-48 060€ (-76.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 718€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 566,12€
Coût de l'assurance :9 687,82€
Taxe foncière : 840,15€/an
Soit par mois : 70,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation des combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteldon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 402 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 718 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 454 €
Revenus locatifs : +8 402 €
Charges déductibles : -33 454 €
Résultat foncier Année 1 : -25 053 €(Déficit de 25 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +8 402 €
Charges déductibles : -5 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3652.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 220 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 543 €(65% de 76 220 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 802 €/an
Calcul : 49 543 € × 3,636% = 1 802 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 402 €33 458 €3 830 €-25 056 €21 400 €3 656 €3 656 €
28 570 €4 957 €3 730 €3 612 €--44 €
38 741 €4 854 €3 626 €3 887 €---
48 916 €4 746 €3 518 €4 170 €---
59 094 €4 635 €3 407 €4 460 €---
69 276 €4 519 €3 291 €4 757 €---
79 461 €4 400 €3 172 €5 062 €---
89 651 €4 276 €3 048 €5 375 €---
99 844 €4 148 €2 920 €5 696 €---
1010 041 €4 015 €2 787 €6 026 €---
1110 241 €3 878 €2 650 €6 364 €---
1210 446 €3 735 €2 508 €6 711 €---
1310 655 €3 588 €2 360 €7 067 €---
1410 868 €3 435 €2 208 €7 433 €---
1511 086 €3 277 €2 050 €7 808 €---
1611 307 €3 114 €1 886 €8 194 €---
1711 533 €2 944 €1 716 €8 589 €---
1811 764 €2 769 €1 541 €8 996 €---
1911 999 €2 587 €1 359 €9 413 €---
2012 239 €2 399 €1 171 €9 841 €---
2112 484 €2 204 €976 €10 281 €---
2212 734 €2 002 €774 €10 732 €---
2312 989 €1 793 €565 €11 196 €---
2413 248 €1 576 €349 €11 672 €---
2513 513 €1 352 €124 €12 161 €---
TOTAL269 103 €114 658 €55 566 €154 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 764 €-6 420 €+8 184 €
2+1 764 €0 €+1 764 €
3+1 764 €+1 153 €+611 €
4+1 764 €+1 251 €+513 €
5+1 764 €+1 338 €+426 €
6+1 764 €+1 427 €+337 €
7+1 764 €+1 519 €+245 €
8+1 764 €+1 612 €+152 €
9+1 764 €+1 709 €+55 €
10+1 764 €+1 808 €-44 €
11+1 764 €+1 909 €-145 €
12+1 764 €+2 013 €-249 €
13+1 764 €+2 120 €-356 €
14+1 764 €+2 230 €-466 €
15+1 764 €+2 343 €-579 €
16+1 764 €+2 458 €-694 €
17+1 764 €+2 577 €-813 €
18+1 764 €+2 699 €-935 €
19+1 764 €+2 824 €-1 060 €
20+1 764 €+2 952 €-1 188 €
21+1 764 €+3 084 €-1 320 €
22+1 764 €+3 220 €-1 456 €
23+1 764 €+3 359 €-1 595 €
24+1 764 €+3 502 €-1 738 €
25+1 764 €+3 648 €-1 884 €
Total+44 100 €+46 334 €+-2 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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