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Maison de Bourg

VilleChâteldon (63)
Surface90
Coût Total110 718
Loyer Annuel8 402
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 220 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 846,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

L'agence vous propose cette maison individuelle de charme de 90 m2 habitables offrant un beau potentiel d'aménagement dans un environnement calme  tout en restant à proximité des commodités. Elle se compose d'une cuisine ouverte sur un agréable salon/salle à manger, ainsi que de deux chambres dont une vaste pièce d'environ 30 m2 offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison est raccordée au tout-à-l'égout et dispose d'un chauffage électrique. Située à seulement 20 minutes de Vichy et 45 minutes de Clermont-Ferrand, cette propriété séduira les amateurs de tranquillité et de maisons au charme authentique. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://cabimmofaure.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Châteldon
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63290
Coordonnées : 45.975667, 3.520437
Total : 110 718
Prix d'acquisition : 76 220
Travaux : 28 400
Valeur du bien : 104 620
Frais de notaire : 6 098
Coût estimé : 6 098
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8402€/an
Fourchette totale : 537€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6443€ - 10955€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :696,2 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 658
Prix d'achat :76 220
Décote à l'achat :+13 562 (+21.6%)
Marge achat-revente :-48 060€ (-76.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 718
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 566,12
Coût de l'assurance :9 687,82
Taxe foncière : 840,15€/an
Soit par mois : 70,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation des combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteldon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 402 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 718 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 454
Revenus locatifs : +8 402
Charges déductibles : -33 454
Résultat foncier Année 1 : -25 053(Déficit de 25 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 653
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +8 402
Charges déductibles : -5 054
Résultat foncier Années 2+ : 3 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3652.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 220
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 543(65% de 76 220 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 802 €/an
Calcul : 49 543 € × 3,636% = 1 802
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 40233 4583 830-25 05621 400 €3 656 €3 656 €
28 5704 9573 7303 612--44 €
38 7414 8543 6263 887---
48 9164 7463 5184 170---
59 0944 6353 4074 460---
69 2764 5193 2914 757---
79 4614 4003 1725 062---
89 6514 2763 0485 375---
99 8444 1482 9205 696---
1010 0414 0152 7876 026---
1110 2413 8782 6506 364---
1210 4463 7352 5086 711---
1310 6553 5882 3607 067---
1410 8683 4352 2087 433---
1511 0863 2772 0507 808---
1611 3073 1141 8868 194---
1711 5332 9441 7168 589---
1811 7642 7691 5418 996---
1911 9992 5871 3599 413---
2012 2392 3991 1719 841---
2112 4842 20497610 281---
2212 7342 00277410 732---
2312 9891 79356511 196---
2413 2481 57634911 672---
2513 5131 35212412 161---
TOTAL269 103114 65855 566154 44521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 445
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 764-6 420+8 184
2+1 7640+1 764
3+1 764+1 153+611
4+1 764+1 251+513
5+1 764+1 338+426
6+1 764+1 427+337
7+1 764+1 519+245
8+1 764+1 612+152
9+1 764+1 709+55
10+1 764+1 808-44
11+1 764+1 909-145
12+1 764+2 013-249
13+1 764+2 120-356
14+1 764+2 230-466
15+1 764+2 343-579
16+1 764+2 458-694
17+1 764+2 577-813
18+1 764+2 699-935
19+1 764+2 824-1 060
20+1 764+2 952-1 188
21+1 764+3 084-1 320
22+1 764+3 220-1 456
23+1 764+3 359-1 595
24+1 764+3 502-1 738
25+1 764+3 648-1 884
Total+44 100+46 334+-2 234
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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