Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 105 m²

VilleMontluçon (03)
Surface105
Coût Total161 940
Loyer Annuel10 266
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 105 m² - Maison 4 pièces 105 m²

L'agence Stéphane Plaza immobilier Montluçon vous présente cette charmante maison située dans une rue calme et résidentielle de la ville. Elle se compose comme suit :

  • au rez-de-chaussée : buanderie avec douche, une chambre, wc, cave et garage avec porte motorisée
  • au 1er étage : séjour de 35m2, cuisine indépendante, une chambre, salle de bains avec wc. En extérieur vous retrouverez un studio indépendant de 15m2 avec coin cuisine, salle d'eau et wc. Et vous profiterez de son joli jardin plat et clos. Ses plus : double vitrage PVC, volets roulants électriques, laine soufflée dans les combles, chaudière gaz à condensation installée il y a 2 ans. On visite ? Salomé MOLINA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 839542339 - MONTLUCON.

Surface : 105 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/06/2021

Consommation énergie primaire : 382 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.340115, 2.590149
Total : 161 940
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 56 100
Valeur du bien : 154 100
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10266€/an
Fourchette totale : 664€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 7972€ - 13220€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,48 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 565
Prix d'achat :98 000
Décote à l'achat :-11 565 (-10.6%)
Marge achat-revente :-52 375€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :60,73€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 849,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 807,97
Coût de l'assurance :18 218,25
Taxe foncière : 1 026,58€/an
Soit par mois : 85,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles perdus
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration nécessaire pour réduire la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 100(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 400
    Isolation combles: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1250€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambre:1 500
    Pose parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambre:1 200
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 30 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 266 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 940 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 050
Revenus locatifs : +10 266
Charges déductibles : -63 050
Résultat foncier Année 1 : -52 784(Déficit de 52 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 384
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 950 €/an
Revenus locatifs : +10 266
Charges déductibles : -6 950
Résultat foncier Années 2+ : 3 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31384.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 26663 0555 200-52 78921 400 €31 389 €31 389 €
210 4716 8145 0593 657--27 732 €
310 6816 6694 9134 012--23 721 €
410 8946 5184 7634 376--19 345 €
511 1126 3634 6084 749--14 596 €
611 3346 2034 4475 131--9 465 €
711 5616 0374 2825 524--3 941 €
811 7925 8664 1115 926---
912 0285 6893 9346 339---
1012 2695 5073 7516 762---
1112 5145 3183 5637 196---
1212 7645 1233 3687 641---
1313 0204 9223 1668 098---
1413 2804 7142 9588 566---
1513 5454 4992 7449 047---
1613 8164 2772 5229 539---
1714 0934 0482 29310 045---
1814 3753 8112 05610 564---
1914 6623 5661 81111 096---
2014 9553 3141 55911 641---
2115 2543 0531 29812 202---
2215 5602 7831 02812 776---
2315 8712 50574913 366---
2416 1882 21746213 971---
2516 5121 92016514 592---
TOTAL328 816174 79174 808154 02621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 026
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 156-6 420+8 576
2+2 1560+2 156
3+2 1560+2 156
4+2 1560+2 156
5+2 1560+2 156
6+2 1560+2 156
7+2 1560+2 156
8+2 156+596+1 560
9+2 156+1 902+254
10+2 156+2 029+127
11+2 156+2 159-3
12+2 156+2 292-136
13+2 156+2 429-273
14+2 156+2 570-414
15+2 156+2 714-558
16+2 156+2 862-706
17+2 156+3 013-857
18+2 156+3 169-1 013
19+2 156+3 329-1 173
20+2 156+3 492-1 336
21+2 156+3 660-1 504
22+2 156+3 833-1 677
23+2 156+4 010-1 854
24+2 156+4 191-2 035
25+2 156+4 378-2 222
Total+53 900+46 208+7 692
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →