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Appartement à vendre

VillePointe-à-Pitre (971)
Surface75m²
Coût Total146 670€
Loyer Annuel9 849€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse

À découvrir à Pointe-à-Pitre, cet appartement vacant d'environ 75 m² offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. Le bien nécessite des travaux permettant de repenser et de personnaliser les espaces selon vos envies. Il pourra convenir aussi bien à un projet de résidence principale qu'à un investissement locatif. Composé d'un séjour, une cuisine, une entrée, une salle de bain, un WC indépendant, deux chambres, une terrasse. Situé dans un secteur pratique, l'appartement bénéficie de la proximité des commerces, établissements scolaires et différents services, ainsi que d'un accès rapide au centre de Pointe-à-Pitre et aux principaux axes routiers. Une opportunité à découvrir pour les acquéreurs à la recherche d'un appartement à rénover et à valoriser sur le secteur de Pointe-à-Pitre. Proposé au prix de 110.000€ Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez dès maintenant l'agence Sprimtour de Moudong Sud Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Pointe-à-Pitre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97110
Coordonnées : 16.214990, -61.540655
Total : 146 670€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 27 870€
Valeur du bien : 137 870€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9849€/an
Fourchette totale : 585€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 7022€ - 13815€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 686,63 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :351 497 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-241 497€ (-68.7%)
Marge achat-revente :204 827€ (58.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :58,67€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 776,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 684,91€
Coût de l'assurance :17 600,40€
Taxe foncière : 984,93€/an
Soit par mois : 82,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 29 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, réparation des surfaces abîmées.
Quantité: 35 m² (20 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et de la porte d'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs du couloir.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 870 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: incluse.
  • Salon:3 100€
    Rafraîchissement murs: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Parquet flottant: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 650€.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité), Main d'œuvre: incluse.
  • Entrée:350€
    Rafraîchissement murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Peinture porte: 1 porte × 200€ = 200€, Main d'œuvre: incluse.
  • Couloir:420€
    Rafraîchissement murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 240€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pointe-à-Pitre. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 849 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 670 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 322 €
Revenus locatifs : +9 849 €
Charges déductibles : -34 322 €
Résultat foncier Année 1 : -24 473 €(Déficit de 24 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 452 €/an
Revenus locatifs : +9 849 €
Charges déductibles : -6 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3072.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 849 €34 327 €4 768 €-24 477 €21 400 €3 077 €3 077 €
210 046 €6 328 €4 639 €3 718 €---
310 247 €6 195 €4 507 €4 052 €---
410 452 €6 058 €4 369 €4 394 €---
510 661 €5 917 €4 228 €4 745 €---
610 874 €5 770 €4 081 €5 104 €---
711 092 €5 619 €3 930 €5 473 €---
811 314 €5 462 €3 773 €5 852 €---
911 540 €5 300 €3 611 €6 240 €---
1011 771 €5 133 €3 444 €6 638 €---
1112 006 €4 961 €3 272 €7 046 €---
1212 246 €4 782 €3 093 €7 464 €---
1312 491 €4 598 €2 909 €7 894 €---
1412 741 €4 407 €2 718 €8 334 €---
1512 996 €4 210 €2 521 €8 786 €---
1613 256 €4 007 €2 318 €9 249 €---
1713 521 €3 797 €2 108 €9 725 €---
1813 791 €3 579 €1 890 €10 212 €---
1914 067 €3 355 €1 666 €10 713 €---
2014 349 €3 123 €1 434 €11 226 €---
2114 636 €2 883 €1 194 €11 753 €---
2214 928 €2 635 €946 €12 293 €---
2315 227 €2 379 €690 €12 848 €---
2415 531 €2 114 €425 €13 417 €---
2515 842 €1 841 €152 €14 002 €---
TOTAL315 477 €138 779 €68 685 €176 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-6 420 €+8 488 €
2+2 068 €+192 €+1 876 €
3+2 068 €+1 216 €+852 €
4+2 068 €+1 318 €+750 €
5+2 068 €+1 423 €+645 €
6+2 068 €+1 531 €+537 €
7+2 068 €+1 642 €+426 €
8+2 068 €+1 755 €+313 €
9+2 068 €+1 872 €+196 €
10+2 068 €+1 991 €+77 €
11+2 068 €+2 114 €-46 €
12+2 068 €+2 239 €-171 €
13+2 068 €+2 368 €-300 €
14+2 068 €+2 500 €-432 €
15+2 068 €+2 636 €-568 €
16+2 068 €+2 775 €-707 €
17+2 068 €+2 917 €-849 €
18+2 068 €+3 064 €-996 €
19+2 068 €+3 214 €-1 146 €
20+2 068 €+3 368 €-1 300 €
21+2 068 €+3 526 €-1 458 €
22+2 068 €+3 688 €-1 620 €
23+2 068 €+3 854 €-1 786 €
24+2 068 €+4 025 €-1 957 €
25+2 068 €+4 200 €-2 132 €
Total+51 700 €+53 010 €+-1 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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