Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 107 m²

VilleAmbillou-château, Brigné, Brossay, Cizay-la-madeleine, Concourson-sur-layon, Doué-la-fontaine, Dénezé-sous-doué, Forges, Louerre, Louresse-rochemenier, Meigné, Montfort, Noyant-la-plaine, Saint-georges-sur-layon, Ulmes, Verchers-sur-layon (49)
Surface107m²
Coût Total144 160€
Loyer Annuel11 335€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 500 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 780,37 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 107 m²

A VENDRE EN EXCLUSIVITÉ, cet ensemble immobilier offre un potentiel exceptionnel pour un investisseur, un artisan ou toute personne souhaitant créer un projet sur mesure. La maison principale de plain-pied propose une cuisine , une pièce de vie lumineuse, une chambre , une véranda chauffée ainsi qu'un espace dédié à la chaufferie, aux WC et à la salle d'eau. En face, un second bâtiment composé de deux pièces permet d'envisager une activité professionnelle, un atelier ou un hébergement complémentaire, le tout sur une parcelle close de 320 m². À proximité, une seconde parcelle de plus de 300 m² accueille une maison en l'état de ruine avec jardin, idéale pour laisser libre cours à vos envies de rénovation ou de reconstruction. Les travaux à prévoir sur cet ensemble représentent l'opportunité de créer un lieu unique et parfaitement adapté à vos projets.

83500e FAI *Honoraire charge acquéreur

DPE : G (433) GES : G (130)

Référence : 37154

Surface : 107 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/04/2026

Consommation énergie primaire : 483 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 455 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 730 € et 6 420 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ambillou-château, Brigné, Brossay, Cizay-la-madeleine, Concourson-sur-layon, Doué-la-fontaine, Dénezé-sous-doué, Forges, Louerre, Louresse-rochemenier, Meigné, Montfort, Noyant-la-plaine, Saint-georges-sur-layon, Ulmes, Verchers-sur-layon
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49700
Coordonnées : 47.178596, -0.245336
Total : 144 160€
Prix d'acquisition : 83 500€
Travaux : 53 980€
Valeur du bien : 137 480€
Frais de notaire : 6 680€
Coût estimé : 6 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11335€/an
Fourchette totale : 744€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 8931€ - 14384€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 956,52 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :209 348 €
Prix d'achat :83 500 €
Décote à l'achat :-125 848€ (-60.1%)
Marge achat-revente :65 188€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 746,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 051,72€
Coût de l'assurance :12 614,00€
Taxe foncière : 1 133,45€/an
Soit par mois : 94,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 980 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:6 420€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 260€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 500€, Total: 4600€
  • Salle de bain:6 800€
    Rafraîchissement salle de bain: Remplacement éléments sanitaires: 2000€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 500€, Total: 3400€
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambre: Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 250€, Total: 1500€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 250€, Total: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients 0.8-0.9 appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 335 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 271 €
Revenus locatifs : +11 335 €
Charges déductibles : -60 271 €
Résultat foncier Année 1 : -48 936 €(Déficit de 48 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 291 €/an
Revenus locatifs : +11 335 €
Charges déductibles : -6 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27536.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275 €(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 335 €60 276 €4 658 €-48 941 €21 400 €27 541 €27 541 €
211 561 €6 170 €4 532 €5 391 €--22 150 €
311 792 €6 040 €4 402 €5 753 €--16 397 €
412 028 €5 905 €4 267 €6 123 €--10 274 €
512 269 €5 767 €4 129 €6 502 €--3 772 €
612 514 €5 623 €3 985 €6 891 €---
712 765 €5 475 €3 837 €7 289 €---
813 020 €5 322 €3 684 €7 698 €---
913 280 €5 164 €3 526 €8 116 €---
1013 546 €5 000 €3 362 €8 545 €---
1113 817 €4 832 €3 194 €8 985 €---
1214 093 €4 657 €3 019 €9 436 €---
1314 375 €4 477 €2 839 €9 898 €---
1414 662 €4 291 €2 653 €10 372 €---
1514 956 €4 098 €2 460 €10 857 €---
1615 255 €3 900 €2 262 €11 355 €---
1715 560 €3 694 €2 056 €11 866 €---
1815 871 €3 482 €1 844 €12 389 €---
1916 188 €3 263 €1 625 €12 926 €---
2016 512 €3 036 €1 398 €13 476 €---
2116 842 €2 802 €1 164 €14 040 €---
2217 179 €2 560 €922 €14 619 €---
2317 523 €2 311 €673 €15 212 €---
2417 873 €2 052 €414 €15 821 €---
2518 231 €1 786 €148 €16 445 €---
TOTAL363 048 €161 982 €67 052 €201 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 380 €-6 420 €+8 800 €
2+2 380 €0 €+2 380 €
3+2 380 €0 €+2 380 €
4+2 380 €0 €+2 380 €
5+2 380 €0 €+2 380 €
6+2 380 €+936 €+1 444 €
7+2 380 €+2 187 €+193 €
8+2 380 €+2 309 €+71 €
9+2 380 €+2 435 €-55 €
10+2 380 €+2 564 €-184 €
11+2 380 €+2 696 €-316 €
12+2 380 €+2 831 €-451 €
13+2 380 €+2 969 €-589 €
14+2 380 €+3 112 €-732 €
15+2 380 €+3 257 €-877 €
16+2 380 €+3 407 €-1 027 €
17+2 380 €+3 560 €-1 180 €
18+2 380 €+3 717 €-1 337 €
19+2 380 €+3 878 €-1 498 €
20+2 380 €+4 043 €-1 663 €
21+2 380 €+4 212 €-1 832 €
22+2 380 €+4 386 €-2 006 €
23+2 380 €+4 564 €-2 184 €
24+2 380 €+4 746 €-2 366 €
25+2 380 €+4 934 €-2 554 €
Total+59 500 €+60 320 €+-820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →