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Maison en pierre à LARCHAMP

Bien expiré
VilleLarchamp (53)
Surface107
Coût Total150 550
Loyer Annuel8 219
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 794,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Je vous présente cette maison de bourg en pierre offrant de nombreuses possibilités à rénover. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine/séjour, un WC et un garage. Au-dessus du garage, une belle pièce de vie peut être aménagée en chambre ou servir à d'autres usages. Au premier étage, la maison dispose de deux chambres et d'une salle de bain. un WC, Le deuxième étage comprend une chambre supplémentaire et un grenier. À l'extérieur, la propriété bénéficie de 2 places de stationnement privées à l'avant, et d'un bel espace jardin à l'arrière, idéal pour l'aménagement d'une terrasse. La maison est équipée d'un chauffage central au fioul.

  • https://far-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Larchamp
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53220
Coordonnées : 48.363305, -1.000063
Total : 150 550
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 58 750
Valeur du bien : 143 750
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 6.40€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8219€/an
Fourchette totale : 529€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6354€ - 10632€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 699,58
Coût de l'assurance :13 173,12
Taxe foncière : 821,91€/an
Soit par mois : 68,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour réduire la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la pièce de vie avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 750(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 850
    Isolation combles: 107 m² × 50€/m² = 5350€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 300€/m² = 3000€
  • Chambres:7 500
    Rénovation 4 chambres: 50 m² × 150€/m² = 7500€
  • Salon:3 000
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Larchamp (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 550 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 063
Revenus locatifs : +8 219
Charges déductibles : -65 063
Résultat foncier Année 1 : -56 844(Déficit de 56 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 444
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 313 €/an
Revenus locatifs : +8 219
Charges déductibles : -6 313
Résultat foncier Années 2+ : 1 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35443.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 21965 0684 969-56 84821 400 €35 448 €35 448 €
28 3846 1854 8362 199--33 249 €
38 5516 0474 6982 504--30 745 €
48 7225 9054 5562 817--27 928 €
58 8975 7584 4093 139--24 789 €
69 0755 6064 2573 469--21 321 €
79 2565 4494 1003 807--17 513 €
89 4415 2863 9374 155--13 358 €
99 6305 1183 7704 512--8 847 €
109 8234 9453 5964 878--3 969 €
1110 0194 7653 4165 254---
1210 2194 5793 2315 640---
1310 4244 3883 0396 036---
1410 6324 1892 8406 443---
1510 8453 9842 6356 861---
1611 0623 7722 4237 290---
1711 2833 5522 2047 731---
1811 5093 3261 9778 183---
1911 7393 0911 7428 648---
2011 9742 8491 5009 125---
2112 2132 5981 2499 615---
2212 4572 33999010 118---
2312 7072 07172210 636---
2412 9611 79444511 167---
2513 2201 50815911 712---
TOTAL263 261164 17171 70099 09121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 091
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726-6 420+8 146
2+1 7260+1 726
3+1 7260+1 726
4+1 7260+1 726
5+1 7260+1 726
6+1 7260+1 726
7+1 7260+1 726
8+1 7260+1 726
9+1 7260+1 726
10+1 7260+1 726
11+1 726+386+1 340
12+1 726+1 692+34
13+1 726+1 811-85
14+1 726+1 933-207
15+1 726+2 058-332
16+1 726+2 187-461
17+1 726+2 319-593
18+1 726+2 455-729
19+1 726+2 594-868
20+1 726+2 737-1 011
21+1 726+2 885-1 159
22+1 726+3 036-1 310
23+1 726+3 191-1 465
24+1 726+3 350-1 624
25+1 726+3 514-1 788
Total+43 150+29 727+13 423
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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