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Maison en pierre à LARCHAMP

Bien expiré
VilleLarchamp (53)
Surface107m²
Coût Total150 550€
Loyer Annuel8 219€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 794,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Je vous présente cette maison de bourg en pierre offrant de nombreuses possibilités à rénover. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine/séjour, un WC et un garage. Au-dessus du garage, une belle pièce de vie peut être aménagée en chambre ou servir à d'autres usages. Au premier étage, la maison dispose de deux chambres et d'une salle de bain. un WC, Le deuxième étage comprend une chambre supplémentaire et un grenier. À l'extérieur, la propriété bénéficie de 2 places de stationnement privées à l'avant, et d'un bel espace jardin à l'arrière, idéal pour l'aménagement d'une terrasse. La maison est équipée d'un chauffage central au fioul.

  • https://far-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Larchamp
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53220
Coordonnées : 48.363305, -1.000063
Total : 150 550€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 58 750€
Valeur du bien : 143 750€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.40€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8219€/an
Fourchette totale : 529€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6354€ - 10632€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 699,58€
Coût de l'assurance :13 173,12€
Taxe foncière : 821,91€/an
Soit par mois : 68,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour réduire la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la pièce de vie avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 750 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 850€
    Isolation combles: 107 m² × 50€/m² = 5350€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 300€/m² = 3000€
  • Chambres:7 500€
    Rénovation 4 chambres: 50 m² × 150€/m² = 7500€
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Larchamp (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 550 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 063 €
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -65 063 €
Résultat foncier Année 1 : -56 844 €(Déficit de 56 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 313 €/an
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -6 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35443.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 219 €65 068 €4 969 €-56 848 €21 400 €35 448 €35 448 €
28 384 €6 185 €4 836 €2 199 €--33 249 €
38 551 €6 047 €4 698 €2 504 €--30 745 €
48 722 €5 905 €4 556 €2 817 €--27 928 €
58 897 €5 758 €4 409 €3 139 €--24 789 €
69 075 €5 606 €4 257 €3 469 €--21 321 €
79 256 €5 449 €4 100 €3 807 €--17 513 €
89 441 €5 286 €3 937 €4 155 €--13 358 €
99 630 €5 118 €3 770 €4 512 €--8 847 €
109 823 €4 945 €3 596 €4 878 €--3 969 €
1110 019 €4 765 €3 416 €5 254 €---
1210 219 €4 579 €3 231 €5 640 €---
1310 424 €4 388 €3 039 €6 036 €---
1410 632 €4 189 €2 840 €6 443 €---
1510 845 €3 984 €2 635 €6 861 €---
1611 062 €3 772 €2 423 €7 290 €---
1711 283 €3 552 €2 204 €7 731 €---
1811 509 €3 326 €1 977 €8 183 €---
1911 739 €3 091 €1 742 €8 648 €---
2011 974 €2 849 €1 500 €9 125 €---
2112 213 €2 598 €1 249 €9 615 €---
2212 457 €2 339 €990 €10 118 €---
2312 707 €2 071 €722 €10 636 €---
2412 961 €1 794 €445 €11 167 €---
2513 220 €1 508 €159 €11 712 €---
TOTAL263 261 €164 171 €71 700 €99 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €0 €+1 726 €
4+1 726 €0 €+1 726 €
5+1 726 €0 €+1 726 €
6+1 726 €0 €+1 726 €
7+1 726 €0 €+1 726 €
8+1 726 €0 €+1 726 €
9+1 726 €0 €+1 726 €
10+1 726 €0 €+1 726 €
11+1 726 €+386 €+1 340 €
12+1 726 €+1 692 €+34 €
13+1 726 €+1 811 €-85 €
14+1 726 €+1 933 €-207 €
15+1 726 €+2 058 €-332 €
16+1 726 €+2 187 €-461 €
17+1 726 €+2 319 €-593 €
18+1 726 €+2 455 €-729 €
19+1 726 €+2 594 €-868 €
20+1 726 €+2 737 €-1 011 €
21+1 726 €+2 885 €-1 159 €
22+1 726 €+3 036 €-1 310 €
23+1 726 €+3 191 €-1 465 €
24+1 726 €+3 350 €-1 624 €
25+1 726 €+3 514 €-1 788 €
Total+43 150 €+29 727 €+13 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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