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Appartement 5 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleTournon-sur-Rhône (07)
Surface95m²
Coût Total204 420€
Loyer Annuel10 821€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 568,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 95 m²

Happiness conseils vous propose à la vente cet appartement familial de 95m2. Situé au 1er niveau d'un immeuble en copropriété de deux lots avec une magnifique terrasse d'environ 50m2. Cet appartement familial lumineux est agencé comme suit:

Coté jour :

Un grand hall d'entrée dessert une cuisine indépendante avec accés à la grande terrasse.

Vous trouverez également un grand salon/salle à manger lumineux grâce notamment à la grande baie vitrée donnant accès à la terrasse, idéal pour profiter de ce bel extérieur.

Coté nuit : il se compose de 3 chambres avec placards de rangement ainsi que d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Si vous recherchez un appartement familial dans le centre de Tournon-sur-Rhône, proche des toutes commodités ( lycée ,commerces de proximité, bars, restaurants transports en commun..), ce bien est fait pour vous.

Au plaisir de vous le faire visiter!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/06/2023

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 99 kWh/m²/an

Ville : Tournon-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07300
Coordonnées : 45.059864, 4.837102
Total : 204 420€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 192 500€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10821€/an
Fourchette totale : 713€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8561€ - 13677€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 659,79€
Coût de l'assurance :17 886,75€
Taxe foncière : 1 082,06€/an
Soit par mois : 90,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1 000€ = 9 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3 000€ = 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Carrelage: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 2 000€ = 6 000€, Peinture: 1 500€, Électricité: 1 500€, Revêtement sol: 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 821 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 119 €
Revenus locatifs : +10 821 €
Charges déductibles : -52 119 €
Résultat foncier Année 1 : -41 298 €(Déficit de 41 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 619 €/an
Revenus locatifs : +10 821 €
Charges déductibles : -8 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19898.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 821 €52 125 €6 828 €-41 305 €21 400 €19 905 €19 905 €
211 037 €8 444 €6 646 €2 593 €--17 311 €
311 258 €8 256 €6 458 €3 002 €--14 309 €
411 483 €8 061 €6 264 €3 422 €--10 887 €
511 713 €7 860 €6 062 €3 853 €--7 035 €
611 947 €7 652 €5 854 €4 295 €--2 740 €
712 186 €7 437 €5 639 €4 749 €---
812 429 €7 214 €5 417 €5 215 €---
912 678 €6 984 €5 186 €5 694 €---
1012 932 €6 746 €4 948 €6 186 €---
1113 190 €6 499 €4 702 €6 691 €---
1213 454 €6 245 €4 447 €7 209 €---
1313 723 €5 981 €4 184 €7 742 €---
1413 998 €5 709 €3 911 €8 289 €---
1514 278 €5 427 €3 629 €8 851 €---
1614 563 €5 135 €3 338 €9 428 €---
1714 854 €4 834 €3 036 €10 021 €---
1815 151 €4 522 €2 724 €10 630 €---
1915 455 €4 199 €2 401 €11 256 €---
2015 764 €3 865 €2 068 €11 898 €---
2116 079 €3 520 €1 722 €12 559 €---
2216 400 €3 163 €1 365 €13 237 €---
2316 728 €2 794 €996 €13 935 €---
2417 063 €2 412 €614 €14 651 €---
2517 404 €2 017 €219 €15 388 €---
TOTAL346 588 €187 098 €98 660 €159 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272 €-6 420 €+8 692 €
2+2 272 €0 €+2 272 €
3+2 272 €0 €+2 272 €
4+2 272 €0 €+2 272 €
5+2 272 €0 €+2 272 €
6+2 272 €0 €+2 272 €
7+2 272 €+603 €+1 669 €
8+2 272 €+1 565 €+707 €
9+2 272 €+1 708 €+564 €
10+2 272 €+1 856 €+416 €
11+2 272 €+2 007 €+265 €
12+2 272 €+2 163 €+109 €
13+2 272 €+2 323 €-51 €
14+2 272 €+2 487 €-215 €
15+2 272 €+2 655 €-383 €
16+2 272 €+2 828 €-556 €
17+2 272 €+3 006 €-734 €
18+2 272 €+3 189 €-917 €
19+2 272 €+3 377 €-1 105 €
20+2 272 €+3 570 €-1 298 €
21+2 272 €+3 768 €-1 496 €
22+2 272 €+3 971 €-1 699 €
23+2 272 €+4 180 €-1 908 €
24+2 272 €+4 395 €-2 123 €
25+2 272 €+4 616 €-2 344 €
Total+56 800 €+47 847 €+8 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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