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PROCHE CENTRE VILLE

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface57m²
Coût Total125 580€
Loyer Annuel7 604€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 84 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 473,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Dans une résidence de 1964, au quatrième et dernier étage, appartement très lumineux de type 3 en bon état général, entrée, cuisine indépendante, 2 chambres, salle de bains, séjour. Chauffage collectif gaz. Cet appartement est loué jusqu'en juin 2027 pour un loyer de 450 euros mensuel plus charges. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/poitiers-86000/agence-immobiliere/foncia-transaction-poitiers-2109

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.587324, 0.332747
Total : 125 580€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 34 860€
Valeur du bien : 118 860€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7604€/an
Fourchette totale : 503€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 6030€ - 9589€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 307,69 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 538 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-47 538€ (-36.1%)
Marge achat-revente :5 958€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :37,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 665,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 621,06€
Coût de l'assurance :11 302,20€
Taxe foncière : 760,41€/an
Soit par mois : 63,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 633,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 57 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 860 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:5 100€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 760€
    Rénovation 2 chambres (24 m²): Peinture murs et plafonds 24 m² × 30€/m² = 720€, Revêtement sol 24 m² × 60€/m² = 1440€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 604 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 580 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 188 €
Revenus locatifs : +7 604 €
Charges déductibles : -42 188 €
Résultat foncier Année 1 : -34 584 €(Déficit de 34 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 328 €/an
Revenus locatifs : +7 604 €
Charges déductibles : -7 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13183.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 604 €42 192 €4 319 €-34 588 €21 400 €13 188 €13 188 €
27 756 €7 218 €4 206 €538 €--12 650 €
37 911 €7 101 €4 088 €810 €--11 839 €
48 070 €6 979 €3 967 €1 090 €--10 749 €
58 231 €6 853 €3 841 €1 378 €--9 372 €
68 396 €6 723 €3 710 €1 673 €--7 699 €
78 563 €6 588 €3 575 €1 976 €--5 723 €
88 735 €6 448 €3 436 €2 287 €--3 437 €
98 909 €6 303 €3 291 €2 606 €--831 €
109 088 €6 154 €3 141 €2 934 €---
119 269 €5 999 €2 986 €3 271 €---
129 455 €5 838 €2 825 €3 617 €---
139 644 €5 672 €2 659 €3 972 €---
149 837 €5 499 €2 487 €4 337 €---
1510 033 €5 321 €2 309 €4 712 €---
1610 234 €5 137 €2 124 €5 097 €---
1710 439 €4 946 €1 933 €5 493 €---
1810 648 €4 748 €1 735 €5 900 €---
1910 861 €4 543 €1 530 €6 318 €---
2011 078 €4 331 €1 318 €6 747 €---
2111 299 €4 111 €1 099 €7 188 €---
2211 525 €3 884 €871 €7 641 €---
2311 756 €3 649 €636 €8 107 €---
2411 991 €3 405 €392 €8 586 €---
2512 231 €3 153 €140 €9 078 €---
TOTAL243 562 €172 794 €62 621 €70 769 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597 €-6 420 €+8 017 €
2+1 597 €0 €+1 597 €
3+1 597 €0 €+1 597 €
4+1 597 €0 €+1 597 €
5+1 597 €0 €+1 597 €
6+1 597 €0 €+1 597 €
7+1 597 €0 €+1 597 €
8+1 597 €0 €+1 597 €
9+1 597 €0 €+1 597 €
10+1 597 €+631 €+966 €
11+1 597 €+981 €+616 €
12+1 597 €+1 085 €+512 €
13+1 597 €+1 192 €+405 €
14+1 597 €+1 301 €+296 €
15+1 597 €+1 414 €+183 €
16+1 597 €+1 529 €+68 €
17+1 597 €+1 648 €-51 €
18+1 597 €+1 770 €-173 €
19+1 597 €+1 895 €-298 €
20+1 597 €+2 024 €-427 €
21+1 597 €+2 156 €-559 €
22+1 597 €+2 292 €-695 €
23+1 597 €+2 432 €-835 €
24+1 597 €+2 576 €-979 €
25+1 597 €+2 723 €-1 126 €
Total+39 925 €+21 231 €+18 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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