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3%COM Spécial investisseur - grand F4 loué avec cour et par

VilleHochfelden (67)
Surface107
Coût Total175 270
Loyer Annuel14 022
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 485,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1

3%.COM - POUR INVESTISSEUR En exclusivité - A HOCHFELDEN, route de Schaffhouse, venez découvrir ce grand appartement F4 de 107 m2 avec cour- parking -- VENDU LOUE

  • Appartement F4 situé au 1er étage d'une petite copropriété ( bi -famille) --Idéal pour un investisseur ! -- LOYER: 720 eur / mois hors charge --Locataire sérieux en place - à jour des loyers ---Composé de 2 chambres , salon- salle à manger , cuisine et salle de bain -- Il bénéficie d'une cour , d'un parking et de 3 caves -- En bon état général --Informations: -- DPE: C : GES:A -- Fenêtres en PVC double vitrage - -- Chauffage individuel par PAC --isolation extérieure -- Bien soumis à la copropriété - Copropriété en cours de réalisation -- Le bâtiment est composé de 2 logements Les +++: beaux volumes- - PAC- cour privée Dans la commune vous trouverez; : crèche, école maternelle, primaire, collège - nombreuses activités sportives, piscine - restaurants , petits commerces, boulangeries, 3 supermarchés - banques- médecins généralistes et spécialistes... -- Contactez Sandrine ROTH au 06 58 67 64 84. Agence Immobilière ROTH IMMOBILIER Sarl, 3%.COM, RCS 803 863 638. -- Agence et vitrines à Hochfelden, siège à Gimbrett-Kochersberg. -- Réseau national à honoraires réduits Cette annonce vous est proposée par ROTH IMMOBILIER - EURL - NoRSAC: 80386363800018, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.troispourcent.com/i/redac/honoraires?honofor=102
Ville : Hochfelden
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67270
Coordonnées : 48.750750, 7.564662
Total : 175 270
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 3 550
Valeur du bien : 162 550
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14022€/an
Fourchette totale : 928€ - 1472€/mois
Fourchette annuelle : 11132€ - 17663€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 527,22
Coût de l'assurance :15 336,12
Taxe foncière : 1 402,24€/an
Soit par mois : 116,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 550(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:500
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hochfelden. Les prix de peinture sont estimés à 50€/m², incluant la main d'œuvre. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 270 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 658
Revenus locatifs : +14 022
Charges déductibles : -11 658
Résultat foncier Année 1 : 2 364

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 108 €/an
Revenus locatifs : +14 022
Charges déductibles : -8 108
Résultat foncier Années 2+ : 5 914 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 02211 6646 0982 359---
214 3037 9545 9396 348---
314 5897 7895 7746 799---
414 8817 6195 6037 262---
515 1787 4415 4267 737---
615 4827 2585 2428 224---
715 7927 0685 0528 723---
816 1076 8714 8569 236---
916 4306 6684 6529 762---
1016 7586 4574 44110 302---
1117 0936 2384 22210 855---
1217 4356 0123 99611 424---
1317 7845 7773 76112 007---
1418 1405 5343 51812 605---
1518 5025 2823 26713 220---
1618 8725 0223 00613 850---
1719 2504 7522 73614 498---
1819 6354 4722 45715 162---
1920 0274 1832 16715 845---
2020 4283 8831 86716 545---
2120 8373 5721 55617 265---
2221 2533 2501 23518 003---
2321 6782 91790118 761---
2422 1122 57255619 540---
2522 5542 21419820 340---
TOTAL449 143142 46988 527306 6730Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 673
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 945+708+2 237
2+2 945+1 905+1 040
3+2 945+2 040+905
4+2 945+2 179+766
5+2 945+2 321+624
6+2 945+2 467+478
7+2 945+2 617+328
8+2 945+2 771+174
9+2 945+2 929+16
10+2 945+3 090-145
11+2 945+3 257-312
12+2 945+3 427-482
13+2 945+3 602-657
14+2 945+3 782-837
15+2 945+3 966-1 021
16+2 945+4 155-1 210
17+2 945+4 349-1 404
18+2 945+4 549-1 604
19+2 945+4 753-1 808
20+2 945+4 964-2 019
21+2 945+5 179-2 234
22+2 945+5 401-2 456
23+2 945+5 628-2 683
24+2 945+5 862-2 917
25+2 945+6 102-3 157
Total+73 625+92 002+-18 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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