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3%COM Spécial investisseur - grand F4 loué avec cour et par

Bien expiré
VilleHochfelden (67)
Surface107m²
Coût Total175 270€
Loyer Annuel14 022€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 485,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1

3%.COM - POUR INVESTISSEUR En exclusivité - A HOCHFELDEN, route de Schaffhouse, venez découvrir ce grand appartement F4 de 107 m2 avec cour- parking -- VENDU LOUE

  • Appartement F4 situé au 1er étage d'une petite copropriété ( bi -famille) --Idéal pour un investisseur ! -- LOYER: 720 eur / mois hors charge --Locataire sérieux en place - à jour des loyers ---Composé de 2 chambres , salon- salle à manger , cuisine et salle de bain -- Il bénéficie d'une cour , d'un parking et de 3 caves -- En bon état général --Informations: -- DPE: C : GES:A -- Fenêtres en PVC double vitrage - -- Chauffage individuel par PAC --isolation extérieure -- Bien soumis à la copropriété - Copropriété en cours de réalisation -- Le bâtiment est composé de 2 logements Les +++: beaux volumes- - PAC- cour privée Dans la commune vous trouverez; : crèche, école maternelle, primaire, collège - nombreuses activités sportives, piscine - restaurants , petits commerces, boulangeries, 3 supermarchés - banques- médecins généralistes et spécialistes... -- Contactez Sandrine ROTH au 06 58 67 64 84. Agence Immobilière ROTH IMMOBILIER Sarl, 3%.COM, RCS 803 863 638. -- Agence et vitrines à Hochfelden, siège à Gimbrett-Kochersberg. -- Réseau national à honoraires réduits Cette annonce vous est proposée par ROTH IMMOBILIER - EURL - NoRSAC: 80386363800018, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.troispourcent.com/i/redac/honoraires?honofor=102
Ville : Hochfelden
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67270
Coordonnées : 48.750750, 7.564662
Total : 175 270€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 3 550€
Valeur du bien : 162 550€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14022€/an
Fourchette totale : 928€ - 1472€/mois
Fourchette annuelle : 11132€ - 17663€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 527,22€
Coût de l'assurance :15 336,12€
Taxe foncière : 1 402,24€/an
Soit par mois : 116,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 550 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:500€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hochfelden. Les prix de peinture sont estimés à 50€/m², incluant la main d'œuvre. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 270 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 658 €
Revenus locatifs : +14 022 €
Charges déductibles : -11 658 €
Résultat foncier Année 1 : 2 364 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 108 €/an
Revenus locatifs : +14 022 €
Charges déductibles : -8 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 914 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 022 €11 664 €6 098 €2 359 €---
214 303 €7 954 €5 939 €6 348 €---
314 589 €7 789 €5 774 €6 799 €---
414 881 €7 619 €5 603 €7 262 €---
515 178 €7 441 €5 426 €7 737 €---
615 482 €7 258 €5 242 €8 224 €---
715 792 €7 068 €5 052 €8 723 €---
816 107 €6 871 €4 856 €9 236 €---
916 430 €6 668 €4 652 €9 762 €---
1016 758 €6 457 €4 441 €10 302 €---
1117 093 €6 238 €4 222 €10 855 €---
1217 435 €6 012 €3 996 €11 424 €---
1317 784 €5 777 €3 761 €12 007 €---
1418 140 €5 534 €3 518 €12 605 €---
1518 502 €5 282 €3 267 €13 220 €---
1618 872 €5 022 €3 006 €13 850 €---
1719 250 €4 752 €2 736 €14 498 €---
1819 635 €4 472 €2 457 €15 162 €---
1920 027 €4 183 €2 167 €15 845 €---
2020 428 €3 883 €1 867 €16 545 €---
2120 837 €3 572 €1 556 €17 265 €---
2221 253 €3 250 €1 235 €18 003 €---
2321 678 €2 917 €901 €18 761 €---
2422 112 €2 572 €556 €19 540 €---
2522 554 €2 214 €198 €20 340 €---
TOTAL449 143 €142 469 €88 527 €306 673 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 945 €+708 €+2 237 €
2+2 945 €+1 905 €+1 040 €
3+2 945 €+2 040 €+905 €
4+2 945 €+2 179 €+766 €
5+2 945 €+2 321 €+624 €
6+2 945 €+2 467 €+478 €
7+2 945 €+2 617 €+328 €
8+2 945 €+2 771 €+174 €
9+2 945 €+2 929 €+16 €
10+2 945 €+3 090 €-145 €
11+2 945 €+3 257 €-312 €
12+2 945 €+3 427 €-482 €
13+2 945 €+3 602 €-657 €
14+2 945 €+3 782 €-837 €
15+2 945 €+3 966 €-1 021 €
16+2 945 €+4 155 €-1 210 €
17+2 945 €+4 349 €-1 404 €
18+2 945 €+4 549 €-1 604 €
19+2 945 €+4 753 €-1 808 €
20+2 945 €+4 964 €-2 019 €
21+2 945 €+5 179 €-2 234 €
22+2 945 €+5 401 €-2 456 €
23+2 945 €+5 628 €-2 683 €
24+2 945 €+5 862 €-2 917 €
25+2 945 €+6 102 €-3 157 €
Total+73 625 €+92 002 €+-18 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 181 jours
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