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Appartement

VilleVierzon (18)
Surface48m²
Coût Total62 340€
Loyer Annuel6 060€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

A 2H de PARIS en train, dans la commune de Vierzon (18100):

  • Gare à 1km
  • Centre hospitalier à 1.5 km Dans une résidence récente de 2004, sécurisée avec portail automatique, calme, bien entretenue, appréciée par ses résidents / pas de travaux de copropriété. Situé au 3ème dernier étage, un appartement T2 de 48 m² avec 1 balcon et 1 parking privé: Composé d'un séjour lumineux donnant sur un balcon, un coin cuisine ouvert avec cellier, 1 chambre avec placard intégré, une salle de bains, WC séparé. En complément de ce lot, une place de parking privée. Le logement est équipé de menuiseries PVC double vitrage, volets roulants manuels, électricité aux normes, système de chauffage et production d'eau chaude individuel électrique Idéal pour un placement immobilier, résidence récente et tranquille, bel emplacement, faibles charges de copropriété, bon classement énergétique...
  • Service gestion locative clés en main - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Bourges-18000/374
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.226827, 2.053764
Total : 62 340€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 58 500€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6060€/an
Fourchette totale : 398€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4770€ - 7698€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 12.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :852,63 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 926 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :+7 074€ (+17.3%)
Marge achat-revente :-21 414€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :313,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :18,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 331,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 587,79€
Coût de l'assurance :5 454,75€
Taxe foncière : 605,97€/an
Soit par mois : 50,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 504,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 060 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 218 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 606 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 297 €
Revenus locatifs : +6 060 €
Charges déductibles : -15 297 €
Résultat foncier Année 1 : -9 238 €(Déficit de 9 238 €)
Imputable sur revenu global : 9 238 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 797 €/an
Revenus locatifs : +6 060 €
Charges déductibles : -4 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 262 €/an
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 060 €15 299 €2 175 €-9 240 €9 240 €--
26 181 €4 743 €2 118 €1 438 €---
36 305 €4 684 €2 060 €1 621 €---
46 431 €4 623 €1 999 €1 808 €---
56 559 €4 560 €1 936 €1 999 €---
66 690 €4 494 €1 870 €2 196 €---
76 824 €4 427 €1 803 €2 397 €---
86 961 €4 357 €1 732 €2 604 €---
97 100 €4 284 €1 660 €2 816 €---
107 242 €4 209 €1 585 €3 033 €---
117 387 €4 131 €1 507 €3 256 €---
127 535 €4 050 €1 426 €3 484 €---
137 685 €3 966 €1 342 €3 719 €---
147 839 €3 880 €1 256 €3 959 €---
157 996 €3 790 €1 166 €4 206 €---
168 156 €3 697 €1 073 €4 459 €---
178 319 €3 601 €977 €4 718 €---
188 485 €3 501 €877 €4 984 €---
198 655 €3 398 €774 €5 257 €---
208 828 €3 291 €667 €5 537 €---
219 004 €3 180 €556 €5 825 €---
229 185 €3 065 €441 €6 120 €---
239 368 €2 946 €322 €6 422 €---
249 556 €2 823 €199 €6 733 €---
259 747 €2 695 €71 €7 052 €---
TOTAL194 095 €107 692 €31 588 €86 403 €9 240 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 772 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 403 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 273 €-2 772 €+4 045 €
2+1 273 €+432 €+841 €
3+1 273 €+486 €+787 €
4+1 273 €+542 €+731 €
5+1 273 €+600 €+673 €
6+1 273 €+659 €+614 €
7+1 273 €+719 €+554 €
8+1 273 €+781 €+492 €
9+1 273 €+845 €+428 €
10+1 273 €+910 €+363 €
11+1 273 €+977 €+296 €
12+1 273 €+1 045 €+228 €
13+1 273 €+1 116 €+157 €
14+1 273 €+1 188 €+85 €
15+1 273 €+1 262 €+11 €
16+1 273 €+1 338 €-65 €
17+1 273 €+1 415 €-142 €
18+1 273 €+1 495 €-222 €
19+1 273 €+1 577 €-304 €
20+1 273 €+1 661 €-388 €
21+1 273 €+1 747 €-474 €
22+1 273 €+1 836 €-563 €
23+1 273 €+1 927 €-654 €
24+1 273 €+2 020 €-747 €
25+1 273 €+2 116 €-843 €
Total+31 825 €+25 921 €+5 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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