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Exclusivité sur Saint-Martin-d'Hères - Appartement de 4 pièc

VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface86.7
Coût Total147 960
Loyer Annuel11 819
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 86.7 m²
Prix au m² : 1 580,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence Cristalimmo vous présente en exclusivité un appartement de 4 pièces avec 3 chambres sur la commune de Saint-Martin d'Heres. Celui-ci dispose d'une cuisine équipée ouverte sur la salle à manger et d'un séjour lumineux. Le WC et la salle d'eau sont indépendants. Présence de 2 terrasses, l'une de 25 m2 et l'autre de 9 m2. Le second étage permet de bénéficier d'une vue dégagée sur les massifs montagneux. Ravalement de facade récemment effectué. Présence d'une pompe à chaleur réversible. Surface d'environ 87 m2. Idéal pour une famille, ou pour un investisseur (colocation). Pas d'encadrement de loyer. Forte demande locative liée à la présence d'un arret de Tram à proximité immédiate desservant Neyrpic et le Campus universitaire, d'un parc urbain et de petits commerces. Visite virtuelle disponible sur demande. Nous contacter pour plus d'informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.cristalimmo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.173298, 5.754866
Total : 147 960
Prix d'acquisition : 137 000
Valeur du bien : 137 000
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.7
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11819€/an
Fourchette totale : 768€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9210€ - 15167€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 097,86 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 884
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :-44 884 (-24.7%)
Marge achat-revente :33 924€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 256,79
Coût de l'assurance :12 946,50
Taxe foncière : 1 181,93€/an
Soit par mois : 98,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 819 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 960 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 813 €/an
Revenus locatifs : +11 819
Charges déductibles : -6 813
Résultat foncier : 5 006 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 8196 8185 1195 001---
212 0566 6844 9845 371---
312 2976 5454 8465 751---
412 5436 4024 7026 141---
512 7946 2534 5536 541---
613 0496 0984 3996 951---
713 3105 9394 2397 372---
813 5775 7734 0747 803---
913 8485 6023 9028 246---
1014 1255 4253 7258 700---
1114 4085 2413 5419 167---
1214 6965 0513 3519 645---
1314 9904 8543 15410 136---
1415 2904 6502 95010 640---
1515 5954 4392 73911 157---
1615 9074 2202 52011 687---
1716 2253 9942 29412 232---
1816 5503 7592 05912 791---
1916 8813 5161 81613 365---
2017 2183 2641 56513 954---
2117 5633 0041 30414 559---
2217 9142 7341 03415 180---
2318 2722 45575515 817---
2418 6382 16646616 472---
2519 0111 86616617 145---
TOTAL378 576116 75274 257261 8240Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 824
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 482+1 500+982
2+2 482+1 611+871
3+2 482+1 725+757
4+2 482+1 842+640
5+2 482+1 962+520
6+2 482+2 085+397
7+2 482+2 212+270
8+2 482+2 341+141
9+2 482+2 474+8
10+2 482+2 610-128
11+2 482+2 750-268
12+2 482+2 893-411
13+2 482+3 041-559
14+2 482+3 192-710
15+2 482+3 347-865
16+2 482+3 506-1 024
17+2 482+3 670-1 188
18+2 482+3 837-1 355
19+2 482+4 009-1 527
20+2 482+4 186-1 704
21+2 482+4 368-1 886
22+2 482+4 554-2 072
23+2 482+4 745-2 263
24+2 482+4 942-2 460
25+2 482+5 143-2 661
Total+62 050+78 547+-16 497
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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