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Exclusivité sur Saint-Martin-d'Hères - Appartement de 4 pièc

Bien expiré
VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface86.7m²
Coût Total147 960€
Loyer Annuel11 819€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 86.7 m²
Prix au m² : 1 580,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence Cristalimmo vous présente en exclusivité un appartement de 4 pièces avec 3 chambres sur la commune de Saint-Martin d'Heres. Celui-ci dispose d'une cuisine équipée ouverte sur la salle à manger et d'un séjour lumineux. Le WC et la salle d'eau sont indépendants. Présence de 2 terrasses, l'une de 25 m2 et l'autre de 9 m2. Le second étage permet de bénéficier d'une vue dégagée sur les massifs montagneux. Ravalement de facade récemment effectué. Présence d'une pompe à chaleur réversible. Surface d'environ 87 m2. Idéal pour une famille, ou pour un investisseur (colocation). Pas d'encadrement de loyer. Forte demande locative liée à la présence d'un arret de Tram à proximité immédiate desservant Neyrpic et le Campus universitaire, d'un parc urbain et de petits commerces. Visite virtuelle disponible sur demande. Nous contacter pour plus d'informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.cristalimmo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.173298, 5.754866
Total : 147 960€
Prix d'acquisition : 137 000€
Valeur du bien : 137 000€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.7m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11819€/an
Fourchette totale : 768€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9210€ - 15167€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 097,86 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 884 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-44 884€ (-24.7%)
Marge achat-revente :33 924€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 256,79€
Coût de l'assurance :12 946,50€
Taxe foncière : 1 181,93€/an
Soit par mois : 98,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 819 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 813 €/an
Revenus locatifs : +11 819 €
Charges déductibles : -6 813 €
Résultat foncier : 5 006 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 819 €6 818 €5 119 €5 001 €---
212 056 €6 684 €4 984 €5 371 €---
312 297 €6 545 €4 846 €5 751 €---
412 543 €6 402 €4 702 €6 141 €---
512 794 €6 253 €4 553 €6 541 €---
613 049 €6 098 €4 399 €6 951 €---
713 310 €5 939 €4 239 €7 372 €---
813 577 €5 773 €4 074 €7 803 €---
913 848 €5 602 €3 902 €8 246 €---
1014 125 €5 425 €3 725 €8 700 €---
1114 408 €5 241 €3 541 €9 167 €---
1214 696 €5 051 €3 351 €9 645 €---
1314 990 €4 854 €3 154 €10 136 €---
1415 290 €4 650 €2 950 €10 640 €---
1515 595 €4 439 €2 739 €11 157 €---
1615 907 €4 220 €2 520 €11 687 €---
1716 225 €3 994 €2 294 €12 232 €---
1816 550 €3 759 €2 059 €12 791 €---
1916 881 €3 516 €1 816 €13 365 €---
2017 218 €3 264 €1 565 €13 954 €---
2117 563 €3 004 €1 304 €14 559 €---
2217 914 €2 734 €1 034 €15 180 €---
2318 272 €2 455 €755 €15 817 €---
2418 638 €2 166 €466 €16 472 €---
2519 011 €1 866 €166 €17 145 €---
TOTAL378 576 €116 752 €74 257 €261 824 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 482 €+1 500 €+982 €
2+2 482 €+1 611 €+871 €
3+2 482 €+1 725 €+757 €
4+2 482 €+1 842 €+640 €
5+2 482 €+1 962 €+520 €
6+2 482 €+2 085 €+397 €
7+2 482 €+2 212 €+270 €
8+2 482 €+2 341 €+141 €
9+2 482 €+2 474 €+8 €
10+2 482 €+2 610 €-128 €
11+2 482 €+2 750 €-268 €
12+2 482 €+2 893 €-411 €
13+2 482 €+3 041 €-559 €
14+2 482 €+3 192 €-710 €
15+2 482 €+3 347 €-865 €
16+2 482 €+3 506 €-1 024 €
17+2 482 €+3 670 €-1 188 €
18+2 482 €+3 837 €-1 355 €
19+2 482 €+4 009 €-1 527 €
20+2 482 €+4 186 €-1 704 €
21+2 482 €+4 368 €-1 886 €
22+2 482 €+4 554 €-2 072 €
23+2 482 €+4 745 €-2 263 €
24+2 482 €+4 942 €-2 460 €
25+2 482 €+5 143 €-2 661 €
Total+62 050 €+78 547 €+-16 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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